不動産投資を淡々と語る12


前スレ
不動産投資を淡々と語る11
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542115553/
VIPQ2_EXTDAT: default:vvvvvv:1000:512:----: EXT was configured

6年ぶりぐらいに安くなりそうだな
買い場到来かな

うむ。震災以来の買い時ですな。

ワッチョイついた!サンクス。

4名無し不動さん (ワッチョイ 0bb8-04QD [218.126.235.11])2019/01/06(日) 06:44:40.01ID:zYY4/UDX0
財(不動産)の価値に関する思考実験

1)資産価値
壺に100円玉を入れれば1枚ごとに壺の価値は100円増す
日本人が年間に住宅ローンに注ぎ込む資金を年間10兆円と仮定した場合だが
日本列島での不動産の総額が年間10兆円をオーバーして増加しなければ投資対象として壺に劣ると判断せざるを得ない
総論で言えば不動産に投資価値はない (特別に良い場所だけは例外かも知れんけどね)

2)利用価値
冷蔵庫を購入する者はいてもレンタルする者はいない→長期間のレンタル費用は購入費より桁外れに高額だらかである。
(イベント等の短期は例外)
購入した時の支払い額が長期間居住の賃貸物件より90%ぐらい割安?(まさか)
→不動産を購入した時の支払い額が賃貸より桁外れに安いって訳じゃ無い。
資産価値+利用価値で考えた場合ですら分譲が賃貸を上回る程に有利か否かは不安。

3)満足価値
不動産信仰は所詮は自己満足?

この的外れコピペ、日本語もおかしいからもう貼らないで

東京23区 世帯年収500万以下の割合

千代田区 33%
港区 38%
中央区 43%
目黒区 50%
品川区 53%
渋谷区 53%
文京区 54%
世田谷区 54%
江東区  55%
新宿区  58%
豊島区 60%
荒川区 60%
江戸川区 60%
練馬区 60%
台東区 60%
杉並区 60%
大田区 61%
墨田区 63%
葛飾区 63%
北区  65%
板橋区 66%
中野区 67%
足立区 69%

7名無し不動さん (アウアウウー Saeb-W7Uc [106.161.134.171])2019/01/06(日) 07:13:22.83ID:7U/cf1M3a
こうしてみると、都心3区以外は半数以上が年収500万以下の庶民だらけだということがわかる。

8名無し不動さん (ワッチョイ ebec-ikDe [122.18.135.126])2019/01/06(日) 08:20:48.68ID:UP+pEf1f0
「中央区湊 住吉会」
 でググったらよく分かるよ

人口5万人に満たない千代田区と90万人近い世田谷区を同列で比較しても意味ないと思う。都心には学生向けアパートとかほとんどないんだから

シノケンってどうなの?
さっき電話きたんだけど

11名無し不動さん (ワッチョイ ebe6-ltid [122.50.49.106])2019/01/06(日) 11:31:07.20ID:VYby9wyj0
>>7
驚く要素あるかい?

12名無し不動さん2019/01/06(日) 12:44:30.38
経済予測的中で話題のニトリ会長 「2019年末の日経平均も2万円割れ、為替は105?110円」と予想│WWD JAPAN
https://www.wwdjapan.com/764685

似鳥会長は19年以降の景気を「先行指標として注視している住宅関連の指標が日米で下がっており、来年以降は世界的に下り坂になる。私も所有しているマンションなどは昨年今年で全部売り払った」と言う。

私も所有しているマンションなどは昨年今年で全部売り払った
私も所有しているマンションなどは昨年今年で全部売り払った
私も所有しているマンションなどは昨年今年で全部売り払った
私も所有しているマンションなどは昨年今年で全部売り払った   

まぁ売り時でしょ
そんでオリンピック後に下がったところで買い

>>13
今は売り時だと思うけど、オリンピック終わって下がるかな?
万博とリニア、さらに職人不足で向こう10年は建築費が高い状態が続くから、土地値が下がっても結局マンションは高く、土地値が下がっているから良い立地は出てこないで悪循環はあるかも

既に売り時逃してると思うけど…

>>4
間違いだらけのバカコピペ
ローン組んだ場合の例えが馬鹿すぎる
壺はの価値は常に満タンだよ
例えでいうなら所有権が移転した時点で壺の中の金の所有権が変わると考えるべき
ローンはまた別の経済活動だバカ
もう貼るな

17名無し不動さん (JP 0H32-p/FX [153.145.222.69])2019/01/06(日) 15:20:35.70ID:???H
23区と横浜川崎浦和大宮

これ以外の不動産には価値がない

大宮浦和より吉祥寺を擁する武蔵野市辺りのほうが価値あると思うけどなあ
それに23区も北側東側は…ry

>>7
既に資産築いて引退した高齢世帯も含んでる?

去年ワンルーム業者からノリで大田区の物件2100万で買った初心者なんだが
気まぐれに査定に出してみたら2300万で売らせてくれないかと言ってくる業者がいた
まさか区分でしかも1年でキャピタル出るとは思わなかったがこんなことあり得るの?
なんか裏がありそうだけど仮に本当に提示価格で売れるとしたら売っちゃった方がいいの?

21名無し不動さん (アウアウウー Saeb-W7Uc [106.161.134.171])2019/01/06(日) 17:24:30.42ID:7U/cf1M3a
本体:2100万
仲介手数:71万
司法書士(移転、手数料、交通費等):50万
団体信用生命保険、銀行諸手数料:20万円
火災風災地震家財保険:30万
--------------------------
Δ2270万

売却時:2300万
仲介手数料:Δ77万
司法書士(抹消):Δ5万

2270+77+5=2352万

2300−2352=Δ52万(借金の場合)
Δ2万(キャッシュ購入の場合)

>>20
初心者らしいが結局はマイナスだ

>>21
売主物件だから仲介手数料かかってないし
諸費用も即断即決サービスで込み込み10万にまけてもらったよ

でもそうか売る時は仲介手数料結構かかるよな…

>>22
仲介なのに諸費用10万ってどういうこと?

>>23
中古区分を仲介業者ではなく売主業者から直接買ったから仲介手数料は発生してないってこと

諸費用は抵当とかローン手数料、火災保険などを全部ひっくるめた初期費用のことね
「通常50万かかるところを今即決していただければ40万はこっちで負担します!」って押されたから買ってしまった

>>22
あと短期売買だと税金半分持ってかれるからな
だ、か、ら、運用が基本

プロは運用をしつつも、売却も想定して一応、広告には釣り物として載せておく。
でも実需人間には運用中は売らない。オーナーチェンジものとして売るが、
しばらくは様子を見て運用で稼いでから本格指導がプロのやり方

ちなみに広告に釣り物件として載せておくメリットは
これはガチプロのやり方なんだが、実は今は運用中なので〜などと適当なことほざいおいて
ほかの売却予定の物件に誘導させることもできる。
素人からしたら、あの物件まだ売れてないのかと思われたりするが、実は売れてないのではなく
売っていないのが正解だということに気付いていない。

>>24
失礼、売却仲介の受任で意味不明な費用が発生するのかと思った
それ仲介物件獲得の常套句で、後でやっぱり売れないので値下げしましょうとなるような
バックオーダーでもあるのかな、イベント控えてる大阪や名古屋ならまだしも東京なら売ってもいいと思うよ

>>24
売主物件ってことは仲介手数料相当以上の利益を乗せて販売してたと考えるのが妥当かな
すると2300万はおろか、2100万での売却も難しいと思うぞ

>>25
>>26
税金ってのはたとえば仲介手数料とか差し引いても100万利益が出たら大体40万持ってかれるって認識で合ってるよね?

つまりプロは他の物件を売るために俺の物件を割高に査定してるってことかな?
でも俺も元々長期運用のつもりで買ってるし提示価格で売れたらラッキーと思ってとりあえず載せておくことに別にデメリットはないよな?

>>27
元々長期運用のつもりだしキャッシュフローは回ってるから値下げに応じるつもりはないわ
まぁ東京なら売れればラッキーってことねサンクス
>>28
うんその通り
だからあり得るのか?って質問だった

>>29
あくまで売り出し価格の話でしょう

>>30
キャッシュフローどのくらい出てるん?

>>31
まぁね
やけに自信満々だったからさw
>>32
月々1万とちょっと

>>33
固定資産税、空室損失、運営費あたりを引いた後のキャッシュフロー?

>>34
運営費は引いてるよ
固定資産税はまだ払ってないけど按分すると月-4000円くらいになるのかな?

空室損失ってのは初めて聞いたわ
どういう考え方?

>>35
想定空室率分を差し引く考え方ね
ちなみに運営費ってのは退去や入居に係る諸費用や設備の更新費用も含まないといかんね

>>34
実際のキャッシュフローの話とシミュレーションで考慮すべき空室損失ってまた別の話じゃない?

38名無し不動さん (ワッチョイ 2b1d-2/cn [58.138.31.171])2019/01/06(日) 19:53:05.51ID:Y5hDYj290
>>18
東側って江東区も入る?

>>36
それって業者が出すシミュレーションじゃね?
業者のシミュレーション通りならそもそも現行家賃より低い設定で出してるし2年に1回入居者変わったり10年ごとに家賃2%下落とかになってるからキャッシュフロー出ようがないよ

>>20だけど仲介業者から追電きたぞw
2400万で頑張ってみるからいち早く媒介契約結ばせて欲しいとのこと

もうこえーよwww

>>37
キャッシュフローが出てるから値下げには応じないと書いてあってたが
それは空室考慮しない短期的な話であって中期的にはマイナスキャッシュフローなのではと気になった次第

>>39
シミュレーションは業者云々じゃなくて自分でした方が良いぞ
それにしてもだいぶ甘い家賃下落シミュレーションに聞こえるぞ

>>42
だいぶ築古だしそもそもの想定家賃が現行より低い設定だからそこまで甘いとも思わないかなー
むしろ2年ごとに1ヶ月の空室発生だから立地や管理会社の実績から考えても厳しめだと思ったくらい
出口もとりあえず10年後くらいを考えてたしね

空室率4%で厳しめって・・・

>>43
自分でシミュレーションしてみてマイナスキャッシュフローを理解した上での投資ならいいんだが
あまりよく理解してない印象だったので

46名無し不動さん (アウアウウー Saeb-W7Uc [106.161.118.223])2019/01/06(日) 22:50:57.22ID:9m6RyHZha
そのマンションはちなみに自分で住んでいるのか?
自分で住んでいる、住んでないだけでも損失額がかなり違ってくるぞ
住んでなくて別にマンション借りて住んでるならその分も考慮しないとな

47名無し不動さん (アウアウウー Saeb-W7Uc [106.161.118.223])2019/01/06(日) 22:53:16.78ID:9m6RyHZha
あと住所はどうしているんだ?住民票はどこにしている?
不動産取得税は?床面積は?壁芯面積は?

>>46-47
落ち着け

ニトリ社長は昨年までに投資物件は全部売り払ったってさ。ニトリ社長の予想は毎年遠からず当たってるから信憑性高いね。
今持ってる人は残念なことになりそうだね(笑)

50名無し不動さん (ワッチョイ ebe6-ltid [122.50.49.106])2019/01/07(月) 03:08:33.78ID:DJZHcupy0
>>35
働いたら負けが不動産投資の基本だから、
月四千円でもマイナスキャッシュフローはダメだよ。
ローンの返済期間延ばしてもらってでも、月一万円以上プラスキャッシュフローにしないと。

51名無し不動さん (ワッチョイ 821d-2/cn [219.111.126.248])2019/01/07(月) 07:57:35.28ID:VnPou7xa0
>>40
毎月チャリンチャリーン入ってる物件なら、売れるまで手数料かからないんだし試しにやらせてみればいいじゃん。
売るか否かは買い付け入った時点で考えればいい。
短期譲渡だから売らない前提かもだけど。

おとり物件って腹立つけど自分もやってるから人のことは言えない

>>50
固定資産税分-4000円(4.7万÷12)でも7000円残るって意味ね
実際は毎月1万円以上振り込まれてるよ
上の人みたいに空室率がどうの家賃下落がどうのと言われたらマイナスキャッシュフローだけどw
>>51
うん。話聞いた感じ出すだけなら何の負担もかからないみたいだし試しにやってみようかと
反響も逐一報告してくれるみたいだし
万が一100万円以上手残りありそうだったら短期譲渡でも売っちゃうかもしれん
5年後に売れる保証もないしキャッシュがあれば一棟やった方がいいしね

>>50
働いたら負け?

それ以外は同意

>>53
一棟こそバカ高い上に5年後に売れる保証無くないか?

>>54
働いたら負けは自分も違和感あったけど、持ち出し有りの意味だったのかなと考えてみた

>>55
でもキャッシュの貯まるスピードが段違いじゃん?
このスレでも「区分はありえない、やるなら一棟」みたいなレスよく見るし
まぁ仮に一棟は高くて買えないとしてもキャピタルゲイン得られる物件があれば売って新しい区分を買った方が確実では?

57名無し不動さん (スップ Sda2-ltid [49.97.100.129])2019/01/07(月) 11:49:44.16ID:M5/kEZIWd
キャッシュがあれば一棟がいい。
年利9%以上になる。

>>53
購入時の2100万はフルローン?
何年で融資引いてるかによっても戦略変わりそう

韓国人って何であんなに頭がおかしいのかなと思ってたのですが、
インターネット時代なんですね。
色々記載されてます。
【韓国人は頭がおかしい】で検索してみてください。
とても韓流なんて言ってられないですし韓国に旅行なんてありえない。
日本にも観光なんかに来て欲しくないですよ。

>>56
一棟は土地持ちがやるから各種の旨みがあって、土地から仕入れてってやる意味ある?
それなら更地で貸せるいい土地を手に入れたほうが良くないか?

先輩たち!1棟のほうがキャッシュが貯まる理由はなんでですか?

修繕積立が一棟物は強制徴収されないからその分たまりやすい
木造ならさらに建物価格をうまく算出することで、減価償却が大きくなって税金が繰り延べされるからその分たまりやすい

一棟は運営中に儲けた気になりやすく、いいタイミングで高値で売れたなら大きく儲けられる
区分は運営中に損した気分になりやすいが、売ると実はかなりプラスのことも多い

修繕は1棟も必要だし減価償却もあくまで売却時までの繰り延べだし、ほぼ気のせいってこと?

>>63
繰り延べできるってことは先に現金が手に入るから利益に繋がる

>>18
東側は駄目なのは同意

今はリーマンが1億の一棟物購入条件は
年収1千万の本業+頭金3千万用意しないと
融資おりない。
ほぼ無理ゲーだわ

年収1000? なにそのお子様収入
年収1000なんて江戸川区に4000万の物件を35年ローンして子供の教育費払って嫁に生活費やって自分は小遣い1万生活でかつかつ

不動産投資の土俵にすら上がれない。このスレを見てる場合じゃない。
クソして寝ろ

お客さん見てると、5000万の物件買うファミリーは今の人は年収1500前後が多いな。俺が担当でキャッシュで買うボン息子娘は100人中1人いるかどうか、99%ローン

年収予想(2019年・最新版)
この年収予想で350万円以下は池沼レベル!
今回の冬ボーナス、昇給が反映されてます。
https://u.nu/37g1

ブラック企業判別(2018年度・最新版)
現役社員の年収、サービス残業の有無など生々しい情報があります!
転職するときは必ず調べてください!
https://u.nu/h7o1

つまり一棟物は99%出口塞がれたか

71名無し不動さん (ワッチョイ 2b1d-2/cn [58.138.47.166])2019/01/08(火) 07:32:19.03ID:dF3SoULV0
>>68
不動産屋か?業者が偉そうに。そういうお前はどうなんだよ。

金食い虫の芸能人と交際・結婚するくらいの不動産屋になら大きな口叩かれても仕方ないと思うけどな。
山本モナ、高橋真麻も不動産屋と結婚したなぁ。

▼女優深田恭子(36歳)に真剣交際中の新恋人がいることが6日、分かった。お相手は不動産業界で史上最年少で株式上場し、時代の寵児(ちょうじ)といわれたシーラホールディングス会長、杉本宏之氏(41歳)。

1棟で売れないならバラ売りしたら?

73名無し不動さん (JP 0H32-p/FX [153.145.222.69])2019/01/08(火) 10:08:20.48ID:???H
不動産はもう都心の地主しか成功しないよ

>>70
1〜2億前後の一棟物は、もともと出口狭くて売りにくいっていわれてたもんね。2013年からの5年間が異常だったとも言える。その間に売り抜けられて安堵してる。

3000〜7000千の手頃な一棟はまだまだ出口あると思ってるけど甘いかな?

75名無し不動さん (ワッチョイ ebe6-ltid [122.50.49.106])2019/01/08(火) 13:36:00.50ID:pLSqvSl50
一棟もの自己資金3割無理ゲー過ぎ

また、数年後、ほとぼり冷めたら
融資基準緩くなるんだろうね
締める、緩く、の繰り返しかな

77名無し不動さん (JP 0H32-p/FX [153.145.222.69])2019/01/08(火) 14:03:43.13ID:???H
1億物件なんてゴミしかないのに、、
最低でも1億5000万が最低基準
それだと自己資金4500万、、、、
あほすぎる

>>77
一棟物はオワコンなんです

融資付くってだけで、2〜3割高くしても買ってくれるんだもんなぁ
逆に融資付かなくなったら2〜3割安くしても買ってくれない。

80名無し不動さん (ササクッテロ Spcf-pi+t [126.33.38.173])2019/01/08(火) 21:25:26.22ID:b6Z31LF6p
10棟以上フルローン持ってる
今でも一棟フルローン出る
まだ買うから早く安くなって欲しい。

81名無し不動さん (ワッチョイ 1f2a-aNo7 [180.144.220.241])2019/01/08(火) 22:13:11.97ID:HhNSgoVL0
【不動産】「家賃保証」の嘘で借金1億 年収800万のリーマン大家、破産の危機
https://egg.5ch.net/test/read.cgi/bizplus/1518267259/

82名無し不動さん (ワッチョイ 1f2a-aNo7 [180.144.220.241])2019/01/08(火) 22:13:50.74ID:HhNSgoVL0
【不動産】わずか3畳…でも人気 都心で増える狭小賃貸物件
https://egg.5ch.net/test/read.cgi/bizplus/1543326965/l50

>>50
不動産投資は素人なんですけど、この基本の理屈がわからないです。

マイナスキャッシュフローがダメなのはわかるんですが、ローンの返済期間伸ばすと総額は増えると思うんですが、
それでもローン返済期間伸ばすメリットって何ですか?

>>83
多分だけど出ていくお金は可能な限り先送りした方がいいからでは?
死ねば残債は払わなくてすむし

>>83
融資期間が長くなると内部収益率が上がる

86名無し不動さん (ササクッテロ Spcf-pi+t [126.33.38.173])2019/01/09(水) 17:02:41.97ID:UIw1OYyop
三百年ローンとか考えてみたらわかるでしょ

87名無し不動さん (ワッチョイ ebc7-PFih [122.255.141.199])2019/01/09(水) 17:25:29.71ID:QffDPDfc0
TVタックル!YouTuberは稼げないなんて嘘だ!俺の月収公開します!
https://www.youtube.com/watch?v=HtMDFBmFeKI
【登録5万&3万人】私の収入いくらだと思います??
https://www.youtube.com/watch?v=_viNWhK1Hyc&t=367s
いろんなYouTuberの年収調べてみたら、ケタがおかしすぎるwwww
https://www.youtube.com/watch?v=aVDmon3xWaQ
月収公開します!2017年YouTuberで1位取りました!!
https://www.youtube.com/watch?v=vsctV2aZQ5o&t=487s
ぼくのYouTubeの月収を発表!世の中に広まってるYouTube収益の計算式は間違ってるぞ!【ピョコタン】
https://www.youtube.com/watch?v=KRb3UlfCc_A
【給料公開】チャンネル登録者4万人突破記念!YouTuberの月収公開!
https://www.youtube.com/watch?v=Y7DAQ0RKilM
YouTubeで月収100万超えました。
https://www.youtube.com/watch?v=4LEwnZaLkZ0
【ぷろたんさん】人気ユーチューバーに質問攻めしてみた。
https://www.youtube.com/watch?v=BIMY7M1b6Aw
YouTubeを開始して1ヶ月で「約5万円」を稼げました【方法を公開】
https://www.youtube.com/watch?v=9pFOFdFjhEU


89名無し不動さん (ワッチョイ 07e6-1FXn [122.50.49.106])2019/01/10(木) 10:35:58.13ID:OMXjRcqy0
>>83
分からないならやめた方がいい
かなり頭が良い人でも分からない人は多い

90名無し不動さん (アウウィフ FF2b-cec2 [106.171.87.34])2019/01/10(木) 11:34:45.67ID:wxQW2CuZF
川端義人 神奈川県藤沢市大鋸1ー14ー9

インサイダー 粉飾決算 元暴力団員 違法派遣会社代表 詐欺不動産投資会社代表

一棟物は億越え物件より5千万程度までの小ぶりな物件を複数持つほうがリスクが小さい。
資産の組み換えも簡単にできるし、何より木造物件はハンドリングしやすい。

>>91
頭金1500万か…

五千万円の1棟なんてゴミ立地やん

>>93
自分が住むわけじゃないから地方でもええやん

誰が住む話してんだ?

不動産投資やめた身だから言うけど、あまり手広くやらない方が良いよ
儲け云々以前に宅建協会のせいで気分悪い思いする可能性あるからね
やるなら協会に供託金払って免許収得してからの方がベターだよ

>>95
地方には地方の需要があるから賃貸事業は成り立つということ

今はね
地方の需給は将来崩れると思うよ

>>98
地域によるわな

そう。地域によると思う。
地方というのがどこまでを指してるのかわからないけど、首都圏以外を全部まとめて地方と言ってるのかな?
もしそうだとしたら京都とか衰退するはずないと思うよ。

でも京都とかは既にクソ高いけどね
将来も安泰だと思う地方は既に高い地方

>>100
5000万の一棟物がある地域の話でしょ

RCに拘らなければ中古でたくさんあるよ

でも去年から急激に物件減ったのは確かだね。一昨年までは首都圏でも数多かったんだけど…

5000万の8室とかだとシルバー使っても清掃、ゴミだし3万、電気1万、水道3000、保険1万、植栽1万、消防設備等点検1万、その他消耗品電球等3000円

一室あたり管理費約1万
区分の方がマシ

知らない電話があって、出てみたら余ってる物件はないかって電話だった
まだ一件も持っていないんですが・・・

>>105
清掃?ゴミ出し???大家がやるの?
ゴミなんて住民が勝手に出すでしょ!
大きな修繕がない限り年間経費5000円もかかってないや

共用部は大家で掃除してください…

10年放置でずっと満室だわ
皆さん長期入居だからかな?

110名無し不動さん (ワッチョイ 07e6-LFg1 [122.50.49.106])2019/01/10(木) 22:10:37.34ID:OMXjRcqy0
>>109
いろいろな所ではなしているから、身バレするかも
30年以上満室記録保持者です。

なにこのキモいマウントの取り合い
匿名でやる意味あるの?

150万地方マンションとかこれホントに元とれんの
買っていいんか?

院長がアパート住まい?それとも空室の収益物件?それ用に借りてる部屋??

児童買春の疑いで、医師が逮捕された。

医師・倉田長幸容疑者(43)は、2018年4月、東京・大田区のアパートで、当時16歳の女子高生に現金4万円を渡して、みだらな行為をした疑いが持たれている。

倉田容疑者は、大田区の「城南大森西クリニック」の院長で、女子高生とはツイッターで知り合い、連絡を取っていた。

REIT指数5日続伸か
一棟物融資規制で
REITに資金が流れてきてるのか

融資で買えないリートが関係あるわけない

昨日某金融機関に新年挨拶と次の融資伺いに行ったら、基本的に新規のリーマンの大家に融資しないって言ってた。とりあえずワンルーム一室でも持ってたら融資するのか気にはなったが。

「5年で資産3億!」みたいな手法はもう無理だから、今後そういう本やセミナーが激減するのは良いと思う。

新規?
過去の融資実績有無の事?

融資に関して一金融機関の一支店の一担当者が言うことだけで全体を語ってしまう奴がいるとは

俺も取引のある三つの銀行の担当者と話したが、リーマンの一棟目は融資しないって言ってた
審査すら断るのか、審査はするけど難しいのかはわからないけど、一応、その金融機関のスタンスなんじゃないかな
そりゃ、現金豊富に持ってて借りる必要もないのに借り入れるような買い方なら融資するんじゃない

120583 (アウアウエー Sa9f-Vhtp [111.239.252.46])2019/01/12(土) 10:39:20.69ID:???a
一支店の一担当者であっても、その金融機関のスタンスは自分で決めてる訳じゃないからね

融資を絞る金融機関があれば緩める金融機関も出てくる
融資にはそういう波がある
今融資を受けてる一部の金融機関だけ見ても何もわからんよ
今までもそうだったやん

でも金利次第でしょうよ

人口集中が進む今後ゴミ立地物件は買う気になれないし、一棟はゴミ立地しか手が出ない雑魚だからそもそも選択肢にない

あと、今後一棟の出口が難しくなったら業者が安く買い叩いて区分を登記したあとバラで売るスキームが流行ると思う

>>121
金融庁傘下の一元管理なので
それはないかと…。

>>119
頭金3割用意でき
且つ、サラリー収入1千万以上の
リーマンには出すと耳にした。
真相は定かではない。

>>124
そう思う人もいるんだなw

>>124
融資方針はどの金融機関も横並びってこと?

128名無し不動さん (アウアウエー Sa9f-c3Dq [111.239.154.9])2019/01/13(日) 01:53:27.80ID:POTi5oK1a
おつかれさまです。
どなたか石渡浩氏のセミナー参加された方いますか?
3万とかするのでまだ行ってなく、感想聞かせてもらえると嬉しいです。

>>127
日本は今も昔も護送船団方式だからね
お役人には逆らえない。

>>128
1.5万とかくれたら教えてくれる人いるんでない?

131583 (アウアウエー Sa9f-Vhtp [111.239.252.46])2019/01/13(日) 14:17:35.17ID:???a
>>123
立地でゴミとそうでないものの境は何?

どんなルールも例外はあるから、過去の融資実績ゼロのリーマンでもダメ元で当たって砕けろ。

133名無し不動さん (ワッチョイ 2738-7zdZ [14.14.30.31])2019/01/13(日) 14:27:52.64ID:NF5YqeFG0
全銀行が不動産への積極投資はしないってアンケートなんでしょ?
買い手が少なくなるから、安くなるってわけではないが、
無駄な土地転がしで利益を得るのは、だいぶ少なくなるだろうね。
あと売る時の手仕舞いがしにくい。
単純に自分住む用の不動産は今後数年で、イイ感じに取得しやすくなるかもね。

134名無し不動さん (アウアウエー Sa9f-c3Dq [111.239.155.187])2019/01/13(日) 14:29:38.44ID:DeZaYTs8a
>>130

1.5万出すなら、自分でDVD買おうと思います。
内容というより、役に立つか立たないかをきければいいんです。
有名な割には口コミないから気になったんです。

周りを見る限り、東京でもジワジワ下がってるね。

>>135
中央区港区は上がってるよ
どんな東京を見てるんだよ

137名無し不動さん (ワッチョイ 5f70-A1l/ [101.111.65.133])2019/01/14(月) 00:22:14.53ID:6uB+XNq60
品川高輪も上がっている。
リニア駅側の
港南や北品川は
物件が全く出ない。

つまり局地的に一部だけ上がってるということだね

楽待とかに載ってる業者セミナーって強引な勧誘とかされない?

>>139
当然だが業者による

無料セミナーは99%ははめ込み
有料セミナーは90%ははめ込み

個人情報握られて
後日以降に郵便物バンバンくる予感

>>142
郵便物は来ない
電話がいっぱい掛かってくる

144名無し不動さん (ササクッテロレ Spdb-Zyvx [126.247.72.160])2019/01/14(月) 15:17:31.12ID:526p+T3ip
不動産投資は個人情報に細心の注意が必要。

指値の安易な申し込みも危険。
不動産会社にどんな物件持っているかとか絶対に言ってはならない。
セミナーや説明会なんかお金もらっても行くな。
知り合いや親にさえ不動産持ってる事を知られないように注意。

バレるとなんかあんの?

それだけ不動産はお宝みたいなもの
ということか

みんなで大家さんw

>>136
同じ都心3区なのに中央港だけ上がって千代田区は上がってないの?

149名無し不動さん (ワッチョイ 5f70-A1l/ [101.111.65.133])2019/01/14(月) 19:32:39.94ID:6uB+XNq60
千代田も台東区や新宿区に接する側
神田秋葉原飯田橋は急に上がりすぎて
一時の喧騒が落ち着いてきたイメージやな。
それよりかは渋谷目黒五反田の方が
熱い。

150名無し不動さん (ワッチョイ 07e6-LFg1 [122.50.49.106])2019/01/14(月) 20:51:22.35ID:Azbnt1Oo0
容積率もあるだろ。
内神田の雑居ビルが、家賃下落してる。

飯田橋は駅前再開発されるからその影響もありそう

https://tochidai.info/tokyo23/

上がってないところなんてあったっけ?
世田谷区、大田区、練馬区がヤバくなってるけどね

153名無し不動さん (ワッチョイ 5f1d-KM5z [101.128.199.220])2019/01/15(火) 21:13:44.98ID:vEThjtRd0
>>152
全てTHE住宅地って感じの区だな。

>>96
反復継続?

>>119
本業だけ頑張って不動産投資さえしなければ経済的自由を得たであろう人もいるからねぇ

156名無し不動さん (スッップ Sd42-/FJo [49.98.156.3])2019/01/17(木) 12:11:14.87ID:k04Q4Um/d
>>155
どういう人か知らんが、こつこつ数千万円貯金した人でも、一部借金して不動産を買った方が、経済的自由はあつくなるのですよ。

157名無し不動さん (ワッチョイ 22dd-pcn3 [219.99.231.157])2019/01/17(木) 13:21:39.84ID:1xu/uC4K0
>>112
嫁の実家(東北の地方都市)の近くにワンルームマンションを80万で買った。採算が取れるかわからないが、帰省費用を経費にしている。

軍用地はスレチですか?

>>158
軍用地はスレ1個くらいあっても良い

160名無し不動さん (スフッ Sd42-7NfU [49.104.47.237])2019/01/17(木) 23:11:32.45ID:dCRUf+3Wd
>>155
新築業者はよく問題になるけど中古アパートで破滅したって話はあんま聞かないような
>>157
経費にするだけなら買う必要なくない?

161名無し不動さん (ワッチョイ cbb5-ftY6 [202.224.145.187])2019/01/18(金) 02:17:50.35ID:hqhyPBqR0
オフィスビルバブル?

0月の大阪のオフィス空室率、0.03ポイント上昇
2018年11月8日 19:55
全て表示
オフィス仲介の三鬼商事(東京・中央)が8日発表した10月の大阪市中心部のオフィス空室率は2.96%と前月比0.03
ポイント上昇した。梅田地区で比較的大規模なビルの供給があったため。心斎橋・難波地区でも新築ビルへの移転により解約された物件が出た。

人気の梅田地区の空室率は2.03%と0.4ポイント上昇。5カ月ぶりに2%台に回復した。心斎橋・難波地区は0.21ポイ
ント上昇の4.96%。「なんばスカイオ」が開業し、銀行など金融機関の移転が進んだ。

もっとも3.3平方メートルあたりの平均賃料は1万1410円と22カ月連続で上昇した。より働きやすいオフィスに移転
したい企業は多く、需給が逼迫した状況が続きそうだ。

北海道に仕事付きマンションだって
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190118-00010000-doshin-life
かぼちゃの馬車がやりたかったのはこういうのだったんだろうか?
退社即家無しの恐怖!

ものはいいようだな
職場つきって言い方変えただけで、ただの住み込みやんけ

今は人手不足だから
仕事付きと言ってもあまり訴求力なさそうだな

羽賀研二も大家だったんか!

>羽賀は沖縄に6つの物件、合計4億円ほどの不動産を所有。内3棟は米軍基地に近い海沿いのテナントビルで、米兵などに貸し出している住居もあり、家賃収入だけで月300万円以上あったという。

>>165
そんなに家賃収入があるなら詐欺なんてしなくても良かったのに・・

4億分所有といっても
全部抵当ついてるというオチでしょ

168名無し不動さん (ワッチョイ 5be6-/mRV [122.50.49.106])2019/01/19(土) 11:05:12.34ID:1fX0dQCB0
ギャラ、宝石販売の貯金で6棟持てるわけないわな。

169名無し不動さん (アウアウウー Sa1b-rvwB [106.161.117.155])2019/01/19(土) 11:38:44.27ID:5YphoXp3a
笑点の山田くんなんかは本業以上に稼いでるぞ

ラーメン売ってる落語家(名前失念)も落語よりラーメンの方が儲かってるとかいないとか

171名無し不動さん (オッペケ Sr3f-gMzk [126.229.88.1])2019/01/19(土) 17:45:21.85ID:Ix7ES/wJr
在日転貸大赤字はエアAirbnbホストで、Airbnbスレでしか相手にされないから居座ってる。スルー推奨。

土地900平米、築34年10室のアパートが160万円ワロタ

https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/tohoku/yamagata/dim1002/1552327/show.html?uiaid=criproperty

>>172
スキー合宿とかだけで使うだけで元がとれそうっちゃとれそう

>>173
リゾマンと同じ末路を辿ることだろう

175名無し不動さん (ワッチョイ 5be6-/FJo [122.50.49.106])2019/01/20(日) 12:52:30.80ID:DMrblVTX0
工場付きアパートがいいな

千住タワー
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/637636/

掲示板見てると、完全に投資家目線で買おうとすると人と
実需でネガキャンする人間のベクトルが違いすぎてワロタ

>>172
近所の農家が外国人労働者を雇って住まわせる。
そして家賃を取る…

最上町とか人口8000人しかいないし、25年後には人口が半減になる試算だし正直無理ゲーやろ

>>172
風呂なしって 建物自体にないのかよw

なんだこれ?別棟で温泉があったとか?

温泉旅館の寮だったから食堂も最低限なんだろうね

赤倉温泉駅 徒歩34分

34分て初めてみたわw
バスさえも通ってないのかw

徒歩1,2kmとかたまにあるよ
利回り半分くらいになりそうだけど、各部屋の内装をリフォームして、1部屋シャワーブースとかにすればワンチャンありそうやな
なお過疎地域なので入居する人はいない模様

DMMの創業みたいにビデオのダビング工場かな

事務所や店舗貸してる場合消費税とるけど、インボイス制になったあとどういう扱いになるんだろ
個人大家から事務所用途として借りるのが嫌がられるようになるのかな

日経新聞記事より
「マンション契約率27年ぶり低水準 減速鮮明に」
> 新築マンションの市場が曲がり角にさしかかっている。不動産経済研究所(東京・新宿)が22日にまとめた首都圏の2018年の統計では、販売を始めた月の戸数のうちどれだけ契約に至ったかを示す「初月契約率」が平均で62.1%で27年ぶりの低水準となった。

中古マンションの方が売れてる?

ソシアルビル ってどうでしょう
売りたいんだけどなー

売りたいの?
やはり、場所と金額によるんじゃない?

ソシアルはその筋の人が入っているのがお約束

191名無し不動さん (ワッチョイ 9f57-L3L3 [125.175.139.101])2019/01/24(木) 16:15:46.25ID:4X583iNE0
ソシアルは好立地の物件も多く表面利回りも高いから、一度は考えますよね。
でも権利関係が複雑な場合もあったり、家賃の回収に不安を覚えます。
ごみ処理代や水道代が大家負担の契約もあるそうでそこも不安要因。
家賃にも消費税が掛かるので実質利回りはその分落ちるし、今後の消費増税時に上乗せした
家賃を取れるかどうかも不安要因。
もし上記のような懸念がない・少ないのであれば、物件を取得してから5年ほどは
そのあたりの面倒を見ることを等を謳ってはいかがですか。

飲み屋やスナックとかが入ってるビルをソシアルビルって言うのか、知らなかったわ

立地結構いいのに売れ残ってるのがあって何だろうと疑問に思ってたけど、大家負担が大きかったり融資がつきにくいってのもあるんだな

>>192
テナント夜逃げリスク高

194名無し不動さん (ワッチョイ 3be6-K7nz [122.50.49.106])2019/01/24(木) 17:27:01.52ID:J5/WPTMt0
「ソシアルビル」知らんかったが、飲食店舗テナント付き集合住宅は、金融機関が嫌がる傾向は間違いなくある。

相続したんだけど、いらないんですよ
みんないらないですよね…

立地と利回りによっては俺が買うw
いまも一棟買う予定で融資審査をお願いしてるとこ

今さっききた某メルマガより

ただ、相続放棄は借金を相続する必要はなくなりますが、
同時にプラスの財産も相続することができなくなります。

借金の負担から逃れられるとはいえ、
現金などのプラスの財産を受け取れないのは残念ですよね。

そこで活用したい手法が生命保険です。

生命保険を活用すれば、たとえ相続放棄をしても、
財産を死亡保険金として受け取ることも可能です。

他スレで都心3区知らない人がファビョってて吃驚!都心3区って不動産投資家用語…でもないような。

0248 洗濯ニート 2019/01/24 18:10:59
都心3区一軒家ってどんな日本語やねん
都心3区ってそもそもどこやねん
どっちが日本語不自由なのか教えてくれや(笑)
ほんで上場企業の社員さんはみんな年収1000万円超えてるって?
お前頭悪いってよく言われるやろ?
返信 ID:???(211/211)

199名無し不動さん (スッップ Sdbf-DXAL [49.98.137.43])2019/01/24(木) 18:45:50.98ID:248FB8j9d
投資不動産会社はブラック確定でしょうか?

>>196
駅から徒歩5分
利回りは10%らしいです
でも福岡の小さな駅…

>>200
福岡かぁ、
利用できる銀行がないw
こちら東京なので

小さな駅でも、それに合う規模の建物ならもっててもいいんじゃない?
あとは、管理会社の腕次第ってところだね

あ、でも10%だと厳しいでしょ?
どんな借り入れがあるかわからないけど

ソシアルビルは、慣れた投資家でもあまり手を出さない(出せない)から
相続しただけの素人にはまず無理

小さな駅で水商売とか、今後ますます成り立たなくなる
今不動産が高いときに売った方がいい

12%くらいで出して、スルガの融資が再開すれば、素人に押しつけられるかもしれない

赤倉温泉って?
温泉ある?
観光客は?
外人はなんぼくる?

205名無し不動さん (スプッッ Sdbf-6kti [1.75.239.236])2019/01/25(金) 10:02:13.37ID:r5l+d33kd
>>4
利口なつもりなんだろうけど、素人がしたり顔で経済語るのって恥ずかしい。
見る人が見ればバカ丸出し。

>>205
バカに反応するなよ

ワロタw

>>194
うちの親もなに狂ったか最初はサラ金だらけの糞ビル買ったけど
その町金が大手に買収されてさらにその
大手サラ金が都銀傘下になって
今や超優良テナントビルになったわ

スルガはソシアルには融資しないよ

210名無し不動さん (アークセー Sx4f-Zkzi [126.151.59.218])2019/01/25(金) 16:15:23.03ID:xhcCyUWux
OKサインで 悪魔崇拝の 三井不動産・チョン太櫻井

>>188
表面利回り25パーセントなら買うよ

利回りは築年数によるな
3000万の新築物件がある
利回り7%は10年後、税引き後の利回り17%に化ける。
そして15年後の利回りは75%に。16年後にチャラになる。
40年住むと仮定。人に16年貸せば残り24年は自由

経験の浅い人間、リーマン後からやっているようなひよっこは知らんと思うが
15年以上前、2000年の始め頃ですら不動産屋で利回りという概念すらなかった。
誰もそんなこと考えて不動産やっている人間なんていなかった。

>>213の知っている範囲の話な

215名無し不動さん (ワッチョイ 3be6-QMpm [122.50.49.106])2019/01/26(土) 12:08:52.86ID:N/MaJ+As0
>>213
地下が下がったおかげで、利回り上がったよ。万歳!

>>213
おじいちゃん、ボケちゃったのね。

億すらいかない奴は何をやってもダメな奴
土俵にすら上がれてない

>>216
お前ごときのお子様ランチには知らない世界

2018年はほとんど仕事しなかったという俳優・三上博史についての女性陣の意見が現実的でわろたw

・バブル期に活躍してたから、ギャラたっぷり溜め込んでるからこそできることなんだろうね。無駄な散財せずにね

・↑貯金があるというより、アパートか駐車場かマンションとか…。毎月収入が確保できる不動産賃貸をしてるんだと思うよ。売れっ子の時に外車とか派手に遊ばずに、手堅く運用してるはず。

三上って浮いた話もないよな…

>>213
97年にゼロ金利になり
2000年当時は徐々に
不動産にも利回りが
意識されはじめてきた頃だった
記憶があるな。
収益還元法なんて日本語はなかったな。

ソシアルビルの区分をワンフロア持ってるけど、まーまー面白い。
現金買いなんだけど、利回り30%超えてる。
もう5年持ってるから、とっくにモトは取れてる。

手に負えなくなったら、負動産押しつけ用法人に売却したことにするから無問題

ソシアルは区分もおおいね
なんでだろ?
自分で所有して店始める人用なのか

224名無し不動さん (アウアウウー Sa0f-Jzbk [106.161.130.64])2019/01/26(土) 20:56:10.12ID:KnOQyDQca
昔、六本木に20平米の居抜のバーが700万で売られてた。
2002年前後だったはず。まだISDN回線の従量課金制、Yahooチャットがあった時代だな
ネットもそこまで普及してなく折り込みチラシで知ってその頃横浜いたからな
買えばよかったわ

>>222
何その法人kwsk

226名無し不動さん (ワッチョイ 3bec-zkZ5 [122.18.136.210])2019/01/27(日) 08:06:33.27ID:QBBxwYUE0
マンションコミュニティという掲示板の『雑談・コテ禁 湾岸タワーマンション総合スレ』の464に
中央区湊の再開発に、反社が関係しているという書き込みがあります。
用地買収をめぐって、ディベロッパーが反社会的な土地ブローカーや反社関係者と取引していたのかな?
取引していたら違法だよ。
ディベロッパーに確認しても意味ナシ。当事者だから。
然るべき第三者に、しっかりと調査してもらわないと。

余りまくってるのにまだマンション作るのか
オリンピック終わったらどうなるんだろうね

言う程余ってなくね?

>>226
あの辺のマンションには住民としてだったり、事務所があったりするからでしょ
地主だっている
オバチャンが道で転ぶと助けてくれたりする

反社会的〜っと叫んでる奴のほうが、よっぽど暴力的

230名無し不動さん (スプッッ Sdbf-vY4p [1.75.236.46])2019/01/27(日) 12:19:06.20ID:Y9HJfaOqd
あの辺は余ってるでしょ。橋一つで別世界らしいよ。

不動産取引に急ブレーキ 18年下期取引額34%減
海外勢が高値警戒
2019年1月27日 1:30

高水準だった国内の不動産売買に減速感がでている。2018年7〜12月の取引額は1兆7290億円と前年同期に比べ34%減った。半期の取引額としては6年ぶりの低水準だ。
これまで欧米市場などに比べ値ごろ感があると積極的だった海外勢が購入を控え始めた。
潤沢な世界のマネーが日本の不動産市場にも流れ込む構図に変化がみられる。

(リンク先に続きあり、要会員登録)
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO4053364026012019MM8000?n_cid=SNSTW001

逃げて〜〜〜ww

>>230
橋渡ると佃・月島・勝どきとか?

ところで、これ面白かったからシェアする
https://www.kenbiya.com/ar/cl/retsuden/tc-110/110.html
地に足着いた地主もいるんだな。アフォ地主から安く買い叩いているので、地主に知恵つけてもらいたくないけども。

木造アパートって、建物のまともな維持しようと思ったら、
単身者向けで一戸あたりいくらくらいかかるもんなの?

つーのも、胡散臭い投資家連中はその辺の話してないように感じるから

>>234
お前には無理

築年数とエリアによるから正直なんともいえんよな。
築30年までなら現状回復程度で埋まるし。設備更新するより家賃下げた方が得な場合もあるし。

いやさ、
・修繕積立金がかからないから運営費が安く済む
・減価償却が大きく取れるから節税効果が大きい
とかばっかり見るけど、見方が短期的過ぎて、それはないんじゃないかと思っちゃってね
RCなら見える資料が多いから分かりやすいんだけどさ

>>237がメリットを理解できていないだけだと思うが

いかに利益の圧縮をして税率20パーセントで売れるかが求められる
アパートは空室が出やすいが、満室になっても自分のタイミングで利益の圧縮ができるのがいい

やらないやつ、やったことないやつに限ってつべこべ言うよな

収入の低い親族に金を貸し付けて買わせて借金返済で返してもらう、ってのは問題ないよね?
税金払うの馬鹿馬鹿しくね?

>>237
木造中古アパートは4〜5年で売却するのが基本。
その間満室維持できれば節税目的の投資家に売却し、空室が多いようなら戸建実需層向けに更地にする。それでも3割程度は回収できる。そういうハンドリングの良さや出口が広いことが魅力。
自主管理にすれば維持費は固都税程度。しかも安い。修繕費も安い。同様の目的の投資家や相続税対策目的の資産家が多数いるためすぐに売れる。新築大家系とは根本的にマーケットが異なる。

>>241
お尋ね来るよ

244名無し不動さん (ワッチョイ 9f57-L3L3 [125.175.139.101])2019/01/29(火) 11:07:46.85ID:K9dJbhiP0
第三者に売却する時にはいくらで売買しても基本的に税務署などから追及はされない。
しかし親族間売買は公的な価格での売買価格にかなり拘束される。その金額が嫌なら近隣の売買事例を集めて
売りたい価格への妥当性を担保する理論武装が必要となります。
その目的はまさしく >>241 のような取引対策のため。
安く売ると贈与税がかかったりします。今不動産価格が上がっているので、単に不動産の取引をしただけで
確定申告しないのなら利益が出たかどうかお尋ねの葉書が来ましたよ。

>>244
市価でも高値でも売却して割賦で払ってもらえばいいのでは?
購入した不動産をどう使おうが所有者の勝手だろうし。
元をとってからどうするかは別の話だが。
法律にはまったく触れなさそうだけど。

>>244
第三者でも
税務署から手紙は来るよ
ソースは俺

247名無し不動さん (アウアウウー Sa0f-Jzbk [106.161.133.192])2019/01/29(火) 23:56:33.39ID:IPuDHJZYa
湾岸エリアの中古の坪単価がクソ下がってるのは利便性が問題か
有明テニスの森あたりにあるタワマン買っても誰があんな辺鄙なところから通勤するんだよ

有明の辺は平米80万くらいか
これなら都心3区の築50年のリノベーション買ったほうがいいな

>>247
俺の元上司
社屋が晴海から大手町に移転して、通勤不便になってやんのw

お尋ねなんだけど。
来る時と来ない時があるんだよね…何か理由でもあるのかね?
アベノミクス開始1年程度で売った2件は来なかった。
アベノミクス開始3〜4年で売った2件には来た。
利益が出たとでも判断されたのかね…(まぁ利益出てるんだけど)

251名無し不動さん (オッペケ Sr4f-zhOe [126.229.88.175])2019/01/30(水) 09:34:32.72ID:reAWWtLQr
>>250
自分はお尋ねきたことないけど、来た人曰く金額云々ってわけでもないらしく。きちんと説明したら納得したのかそれっきりだそうで。

>>250
アベノミクス開始2年までは来てないね
2014年のは来てないけど
2015年に売ったの物件には来た

>>213
なわけ無いだろ

254名無し不動さん (ワッチョイ 3be6-K7nz [122.50.49.106])2019/01/30(水) 13:23:25.88ID:pq6T2Ht30
中央区と江東区はもはや兄弟。
暇なときに、一日券買って、このバス乗るといいよ。
ttps://tobus.jp/blsys/navi?LCD=&VCD=cslrsi&ECD=picsroute&RTMCD=181

255名無し不動さん (ワッチョイ 1f91-zcOg [163.131.11.58])2019/01/30(水) 17:22:30.22ID:5IM0rQ7v0
>>250
>利益が出たとでも判断されたのかね…(まぁ利益出てるんだけど)
脱税したと言う事。

俺は自営業だから、毎年確定申告する。
不動産売却した時は、それも申告する。
確定申告してるから税務署から問い合わせが来たことはない。
サラリーマンは確定申告しなくてもいいの?。

利益がでれば、税金がっぽりとられる。
不動産だけ400万税金とられた年もあった。

不動産投資大手TATERUで350件の不正発覚、調査報告書の生々しい中身
https://diamond.jp/articles/amp/192126?display=b

>>255
確定申告した後に、お尋ねが来てるのよ。想像で話を作るなw

自力?税理士入れててもお尋ね来るの?

>>255
>確定申告してるから税務署から問い合わせが来たことはない。
なにこの理論w

260名無し不動さん (ワッチョイ 052a-BT/j [180.144.220.241])2019/01/31(木) 09:22:13.74ID:EmRtw+B30
不動産投資してる香具師、物件所有者になってもなかなか元が取れなくて焦ってるらしいw!いまだに鬼ホールドしてるマヌケガイジおりゅ? [761261153]
http://leia.5ch.net/test/read.cgi/poverty/1548890374/

261名無し不動さん (ワッチョイ 831d-2NNf [101.128.138.134])2019/01/31(木) 09:59:45.63ID:pyR281gY0
>>254
江東区のナンバープレートは?中央区は品川ナンバー。

>>259
御意
すごいですね〜

263名無し不動さん (アウアウウー Sa19-g5ky [106.161.118.248])2019/01/31(木) 23:04:39.48ID:ZYG6AjvHa
日本は相続税が高すぎる、賃貸が最強だな

>>261
ゲソ

265名無し不動さん (スプッッ Sd03-DtoP [1.75.213.132])2019/02/02(土) 22:43:18.64ID:aJ23gerCd
今月、まとまった融資、確実です。

不動産投資初心者なんですが、教えてください。

不動産投資の契約を進めていて、金消契約前なんですが、この段階でキャンセルする場合、
手付金(10万)の放棄だけで済みますか?

>>266
売買契約はどーなっとる?

268名無し不動さん (オッペケ Srf1-EFMa [126.34.113.197])2019/02/03(日) 19:49:27.13ID:22b8wIMJr
>>267
本契約終わって、クーリングオフ期間も過ぎて、明後日金消です。

契約書に従って。
本契約終わっているって事はないでしょう。
金も渡さずに登記簿渡すわけがない。

>>269
そうですね。
契約書よく確認してみます。

手付けの10万って少ないね、
手付け放棄だけでキャンセルできるならしたほうがいいんじゃね?
普通は売契に売価の10〜20パーは違約条項つけるもんだが

>>271
10万円だけで済めば勉強代だと思って諦められますが、契約書確認したら20%の違約条項つい
てますね。
変な物件売られたわけでもなく、自分で決めたことなので勉強不足だっただけですね。
自己責任なので仕方ないです。

本人が本契約終わってるって言ってるんだから終わってるんじゃないの?
手付金放棄かローン条項盾にローン否決を願うしかないんじゃ?

(バレたらだめだけど)銀行に「返す宛がなくなったから否決してくれ」って頼む最終手段もあるよ


少額手付による手付解除を防止するための違約金条項の有効性
https://www.retpc.jp/archives/18315/

277名無し不動さん (アウアウウー Sa19-g5ky [106.161.123.49])2019/02/04(月) 00:43:21.68ID:jRrLeE2Va
手付10万って100万のクソ田舎にある築80年のクソ物件でも買ったか

え、こないだ普通に都内の物件買ったけど手付10万だったぞ

279名無し不動さん (ワッチョイ fde6-ctsh [122.50.49.106])2019/02/04(月) 11:51:44.87ID:V0gvSqJ90
俺も30年やってるから、出口(売却)を一度経験しないといけないかもな。

>>279
おじいさん乙

持ち続けて相続する
それが出口

代々持ち続けている土地は、仕入れ値が無いから、評価額の5%しか控除出来ない。
天井で売り抜けるか、利用価値高めて相続が出口かな。

物件相続して古くなって建て替えても利益見込めないとなったら売却が出口

時価5000万円
控除5%=250万円
譲渡所得税20%=950万円

売却純益4150万円

がいや TVみなよ

@区分を現金で買う。
Aそれを担保に三井住友トラストで区分を買う。
Bスルガで借り換えし、担保を空ける。
CBで空いた物件を担保に三井住友トラストで区分を買う。

というA〜Cで無限に区分を増やす。

という手法がまかり通った時代もあったそうな。

@を現金で買ってるからマイナス運営にはならないのかな?

初レスなんだが今カードローンの残債を無くす代わりに住宅ローンを組んで、それを投資に回さないかって話を振られている。

仮に住宅ローンで投資をするってなった時に気をつけた方が良いよって何かある?

>>287
住宅ローンは自分が住む住宅の為のローンだから、基本的に賃貸目的での借り入れはできないと思うぞ。
誰から話を振られてるのかわからないけど、気をつけたほうが良いぞ。

詳細書けばここのおじさんたちが見極めてくれると思う
・カードローンの返済のために住宅ローンを組む
・住宅ローンで投資する
はかなり悪徳業者な臭いがするけど、上手く使いこなせるなら
(そして負うリスクに対して覚悟があるなら)案外悪くないかもしれないよ

住宅買わないと住宅ローン組めないから、買った家を賃貸に出すとかじゃないかな。

たしかフラット35だと出来るんだよな
理由があれば。

>287
状況が見えないから、普通に住宅ローンで買った家を賃貸で貸すと想定して書く。

金融機関にバレて、悪質だと判断されたら期限の利益喪失で残債の一括返済求められる可能性がある。
金融機関もグルとか(後から手のひら返されるかもしれんけど)、転勤絡んだりして相手を納得させられる材料が
あればともかく、基本的にはやらない方が無難。スルガやTATERUで問題になってるエビ改竄と同レベルのことだぞ。
不動産知らない人かもしれないから別で例えると、マイカーローン借りて車買わずに株買うようなもん。

皆ありがとう。
俺自身4月に都内から地方に転勤になるから、その辺は材料として使えるかなとは思っている。

もう少し詳しく自分でも調べてみるわ。

自分も住めば収益物件でも住宅ローン普通に組めるよ、どこの銀行でも

>>287
住宅金融支援機構が入った、フラット35か、そうでないかを書いてくれないと、話はまるっきり違ってくる。

カードローンの残債がある時点で投資に向かない人だと思うな

>>287
一応可能だけど不正だから、バレないように気をつけなさい

教唆と思われると嫌なのでそう言う事は辞めなさい(棒

>>294
ごめん勉強不足で分からないわ。
ただ確かフラット35とかではなかった気がするよ。

>>296
ありがとう。
つまり残債を無くして新たに大きな負債を抱えるという訳だけども、もし住宅ローンの物件を誰かに貸したらどうなるんだろう?って純粋に思っただけなんだ汗

金融機関にズルがバレて自己破産までがテンプレ

>>298
転勤とかやむを得ない事情で銀行からオッケー貰えればグレーゾーンスレスレで可能
借金含めて帳消しにしたいなら不動産投資用のローンをオーバーローンするのがセオリーだけどかぼちゃとタテルで今は厳しい

>>283
地主の子供は相続して売却するだけで4000万手に入るのか…
勝ち組すぎるだろ

>>301
俺も不動産を相続し、年間400万円くらいの副収入がある。
とは言っても、収入増えたお陰で配偶者控除、児童手当や医療費控除も無くなり、所得税も増えて困ってる。とりあえず住宅ローンの繰り上げ返済に回してるが。

>>302
医療費控除はなくならないぞ。

>>303
元の所得が低いなら有り得る

>>302
相続反則過ぎるだろ
ピケテイが言うように格差の温床なんだから相続物件は国が取り上げるべき

>>303
ごめん。
子供の医療費無料のほうだった。
うちの市町村は年収制限がある。東京都は確か制限ないんだよな。羨ましい。

307名無し不動さん (ワッチョイ a5e6-eXrI [122.50.49.106])2019/02/07(木) 15:25:14.44ID:AaHqixKq0
>>305
相続前だって、賃貸収入からの贈与で、生活費・学費払ってもらってたんだろうから、
誰の名義で納税するかの問題。
それやるんだったら、まず企業の不動産所有を禁じろ。

企業はいいんだよ
社会貢献してるから
相続大家は資産と金受け取ってるだけ
店子を搾取して資本増加しようとする悪の権化
それが相続大家

309名無し不動さん (ワッチョイ e357-snZf [125.175.139.101])2019/02/07(木) 16:33:12.78ID:xrZrK8uh0
税金に打ち勝つにはより稼ぐことが王道。私は事情があって取得した収益不動産をてこに
財産を築くべく法人を設立した。
ピケティさんとロバートキヨサキさんとで議論してもらいたい。
どちらの立場をとるかは自由だけど、私はロバートさん側につく。
私の代では無理だけど子供の代で地主、大家として余裕のある生活を実現すべく
努力していますよ。

310名無し不動さん (ワッチョイ a5e6-eXrI [122.50.49.106])2019/02/07(木) 16:49:26.45ID:AaHqixKq0
>>308
>企業はいいんだよ
>社会貢献してるから

本気か?
まあ、雇用の貢献だけでも、個人地主より社会貢献していることは認めるが。

青色申告した方がいいの?
メインが会社員なので白色申告なんだけど。

>>311
10万円控除だけなら白色申告とほとんど手間変わらないから青にした方が得

>>301
東大卒で親から相続したアパート収入だけで暮らしてる有名なおっさんいるじゃん。

1970年代は都内23区はどこも坪単価同じだった。あの頃の地主が胡座かいてるのが腹立つな
寺の地主、儲かりすぎだろ

地主つっても複数子供いると土地割る必要あるから、だんだん居なくなるっしょ

>>311
メインが会社員かどうかは関係ないぞ
青色65万一択

レオパレス、法令違反の疑い1324棟に 基準満たさず
https://article.auone.jp/detail/1/3/6/16_6_r_20190207_1549528172307988

>>316
そうなのか。
会社バレしないなら次回は青色申告にしてみようかな。

>>315
地主ではないが、じいちゃんが戦後に会社起こして稼いでくれて、親父がそのうち少し相続し、それを俺が半分くらい相続。会社員だと資産を大幅に増やすことできないから老後までに食いつぶして終わりなんだろうな。
ごめん俺の子供たち。

320名無し不動さん (ワッチョイ cb1d-7HaF [113.197.178.158])2019/02/07(木) 22:21:58.57ID:mqCV0qlD0
>>319
昔から三代で終わるっていうからね〜

俺も三代目 
俺に廻ってくるのは恐らく1億ぐらいだから無能の俺が使い切って終わり

俺が無能というより
個人が土地をがっつり仕入れるなんて戦後の爺世代しかできないだろ

322名無し不動さん (ワッチョイ 5d0e-rhks [220.99.141.70])2019/02/08(金) 00:01:56.02ID:ORHXlZtW0
青色65万(たくさん年収や儲けの人)は
7年〜の罠(税務署から来ました帳簿見せて!)にハマりそうな人は
青色10万(ほどほどかちょい少ない人)もあるよ
10万なら相続まで税務署のお世話になることないかな

適切に帳簿付けて青色65万だろ普通

確定申告は自分で?それとも税理士に依頼してる?

今まで青にしてない時点で>>311が事業的規模でないと考えるのが普通だと思うが

>>325
>>311の書き込みからはそのようには読み取れないと思うが

こんなとこで聞かないで、今の時期税務署でやってる無料税理士相談にでも行ってくりゃいいじゃん。ここも無料だけどさw

青色申告ぐらい自分で勉強した方が良いぞ…

5棟10室持ってて青申してないやつとかおらんやろ…

都内だと10室オーナーってハードル高いよな

331名無し不動さん (ワッチョイ a5e6-RSuM [122.50.49.106])2019/02/08(金) 18:47:07.28ID:OwZS3C130
>>330
条件が抽象的

>>331
どこが抽象的?事業的規模の話だろ。

レオパレス銀座うちの近くや
あそこは大家も属性低いのが多いわ

>>325
311だが、1件しか物件無いので事業的規模に該当しなさそう。

>>334
おいおい小僧、事業的規模になってから悩めよ

一物件でサラリーマンなら赤字になるように調整してるから何色でもよくない?

>>336
一物件でも青にすれば10万円控除できるから赤字にしやすいよ

青色だと赤字の繰り越しもできるから
白色を選ぶ必然性はまるでない

うーん。1物件しか保有してなくて家賃35万くらい。経費として特に何も使ってないので固定資産税や減価償却、火災保険くらいしか確定申告に書くことがない。なので赤字にできない。事業的規模でもないし。
青にすれば10万円控除がつくくらいですか?

レオパレス難民特需発生?

レオパレスは前と同じように他の自社物件への引っ越しという条件付きになるんじゃないのかな。

342名無し不動さん (JP 0He3-UnhQ [153.145.91.62])2019/02/09(土) 10:17:40.65ID:???H
レオパレスの建築材偽装やめてくれよ
そんなの大家が見破るの不可能じゃん

>>339
パソコンとか買えば10万円以上でも1年で償却できる

自分の所有物件に空きは一室もないが、レオパレス問題のお陰で空室埋まる棚ぼた大家も出るかもな

今だと都心ほんとうにすぐ埋まる
少しくらい高くても駅近でまともな間取りの物件買っとけ
しばらくは入れ食いだぞ

346名無し不動さん (JP 0He3-UnhQ [153.145.91.62])2019/02/09(土) 14:49:47.92ID:???H
同じく
この1ヶ月で6部屋退去で、全て退去前に決まった
イージーゲーム過ぎる

貯金2000万円で年収480万なんだけど、まずは何から始めればいいの?

安くて築古で利回りがいい物件を買うよりはレバレッジをかけられるだけかけてファミリータイプの新築をオーバーローンで買って、ある程度運用したらそれを担保に2棟目、3棟目って買っていき、10年単位で売却ってのを繰り返した方がよさそうだけど・・・

あと、半年間不動産のこと勉強したけど、23区の駅近だと6000万とか平気でするし築30年オーバーで利回り5%とかザラでとても買う気が起きないわ

属性低いし保証人立てられないし、融資もだいぶ絞まってるって聞くし、今から新規参入とか無理ゲーだろ・・・

>>346
家賃設定しくじってるんじゃね?

>>347
規模拡大したいなら区分はやめたほうがいいよ
年収480なら最初は5000万円以下の地方築古アパートかな
好立地物件はなかなか売りに出ないけど

あといまは融資厳しいから新規なら自分で金融機関回るよりも
先に信頼できる不動産会社見つけたほうが早いと思う

地方かぁ・・・
これから人口減る一方だし、土地感全然ないんだよなぁ

352名無し不動さん (ワッチョイ a5e6-RSuM [122.50.49.106])2019/02/09(土) 15:50:53.57ID:3InwWznW0
>>350
不動産会社が小さい幟旗出してるところか。
ああいう提携は、心中で小馬鹿にしてたんだけど、投資家でもいいわな。

353名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-KkDu [39.111.129.176])2019/02/09(土) 17:20:28.59ID:J/iNkPF50
>>348
リート買えば?

354名無し不動さん (ワッチョイ e31d-7HaF [219.111.118.22])2019/02/09(土) 19:37:15.54ID:mL+bbHLZ0
>>351
土地勘あるならまだしもないなら地方に手出すな

>>353
これからオリンピックで伸びるかもしれないけど、元本割れのリスクが怖いんだよなぁ・・・
サラリーマンで時間もあまり取れないから、それなら何も考えずにアメリカの国債でも買った方がよさそう

>>354
生まれた時からずっと東京だから地方はハードルが高いですわ

>>355
自分も最近、山手線内に小さな一棟買ってデビューだけど、あまりの儲からななさにワロタ

これだけ市場が成熟したら、金もノウハウもない奴が、後から参入してもリスクしかねえぞ
まして、今素人リーマンお断り状態だからな
(自分は事業主でそこそこ本業廻ってるから、会社で何とか借りられた)

ネットに出てる情報は97%ゴミ、2-3%が少し下がれば検討可能、見に行く気がするのは1%以下
そしてその2-3%のまともな情報は、強者によって拾われてそのうち消える

不動産屋とのコネがない限り、初心者は永遠にまともな物件は、買えないシステムが確立されている
仮に買えても、2%以上の金利ではリスクの方が高いかと

>>356
買ってから儲からないと気づいたのか?

同じ事おもったわW

>>356
先輩のように一棟目でゴミを掴まされないように気を付けますわ・・・

毎日建美家や楽待のコラムを読んだり、Youtubeで勉強したりもしたし、どんな物件が人気で相場がどれくらいかも学んだし、たぶん大丈夫やろ

最初だから立地最優先のローリスク物件なだけで、ゴミじゃねーよw
山手線のブランド駅から徒歩5分で、6%は超えてるわ

ただ20年でその利回りだと、払い終わるまでは全く現金残らない

自分で儲からないと言ってたのにどうしたんだw

キャッシュフロー出ないような物件を1棟目に買うのは失敗そのものだろ…
今後の家賃下落や減価償却が減ったりしたら手出しは避けられないだろうな

最初の一棟目は地方の負動産覚悟の高利回りキャッシュマシーン的な物件を買って、二棟目から資産価値のある物件を買い進めた方がいい。
負動産の方は最後、法人に移転登記して倒産させればいい。

>>363
何かすごくプロっぽい意見

>>363がいいこと言ってるね
低属性が規模拡大を目指すならやはりなにはともあれまずはキャッシュフローが残らないと話にならない
区分同様最初から都心で買うとそこで打ち止めになる可能性大

今地方の一棟ものキャッシュフローマシーン勧めるのって、
減価償却がっつり乗せきった上に修繕も最小に抑えてる自転車操業大家な気がするw

もう地方一棟物バブルは終わってないか?
今は区分の時代
今、地方一棟が買えるなら比較対象は1000万くらいのバブル期区分ワンルーム現金一括
現金一括でCFが残らないはずがない

次に売れる見込みがない上に、それ利回りいくらになるの?

369名無し不動さん (アウアウウー Sa21-ccFm [106.161.123.142])2019/02/10(日) 03:18:35.45ID:nmUxSe1da
売却なんて簡単にゆってるけど、お前ら、宅建持ってるのか?
今は昔みたいにスルーされず厳しくなってきてるからな
てめえの住み替えでせいぜい5年に1回売却ならまだしも3年でお尋ねきたりする
運用でかつ個人でやろうとするなら宅建持ってないゴミなら完全にアウト

宅建持たずに複数不動産を処分したい個人はどうすればいいんだ??
買ったら最後永遠に売れないのか?

そんなんじゃ投資用不動産なんてものはまったく成り立たないのだが。
人を馬鹿にしているのか?

(購入→売却のインターバル年数の逆数) × (年間売却件数)
が2を超える、とかなんとかもう少しまともで分かりやすい基準でもないとな。
今回調べて分かったのだが伝来の土地を分割売却でお縄とか、人を馬鹿にしすぎ。

373名無し不動さん (アウアウウー Sa21-ccFm [106.161.123.142])2019/02/10(日) 05:20:14.01ID:nmUxSe1da
大成有楽は個人でやってる人間を完全シャットアウトしてる。
その基準が3年に1回売却してる人間、それを超えるとブラックリストに放り込まれる
三井とか大手はだんだん厳しくなってきたわ
税務署から業者とみなされたらアウト
嫌ならとっとと宅建くらい取れ
アホでも取れる

>>363
なんで法人に遷して倒産なんだ?

>>374
そりゃ固定資産税から逃れるためでしょ
最近は計画倒産って知ったら前の持ち主に権利戻されることもあるくらい厳しいらしいけどね
所有者不明の土地が多すぎて国が怒ってるらしい

宅建なんて簡単にとれるけど登録したくねーな

宅建が意味ないとか、5年でどんどん回した方がいいとか、こういうのは仲介業者が売り上げを上げるための言い分だからな

378名無し不動さん (JP 0He3-UnhQ [153.145.91.62])2019/02/10(日) 13:48:45.38ID:???H
少し前の話題で恐縮ですが
不動産運営において赤字にしたほうがいい理由はなんですか?
黒字にして現金保有して将来に備えるほうが良くないですか?

>>378
赤字にしたほうが現金が残るから

>>378
ヒント:CFとP/Lは違う

381名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-mcoJ [39.111.129.176])2019/02/10(日) 16:30:00.81ID:XMQtf+Mm0
>>379
残るというか使える現金が増えるかな?

キャッシュフローと税務上の利益の違いがわからない状態でやるのはお勧めしない。
不動産だけでなく、いわゆる事業全般。

>>378
お前には無理
ネタだと思うけどやめとけ

>>378
そんな訳ない
黒字がいいに決まってる
賃貸業は決算書を良くして銀行からバンバン借入しないと成長が遅くなるから

赤字ってことは結局儲かってない事
逓増保険やらで赤字にしてるとか言ってもお金が出ていってるので良いことでは無い
減価償却とかいうてもそれは使ったお金の事でしょ
利益がないって事はやっぱり危うくて駄目だ
税金払いたくないからと言ってお金使って変な節税に走るのは馬鹿のやること

物件を増やす段階の人ばかりではないよ
これ以上ふやすひつもなく、あとはいかに納税額を抑えるかがメインミッションの人も多い

ミニミニから無いかってきたわ

>>384
赤字にするってのはそういうことじゃないだろ

388名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-mcoJ [39.111.129.176])2019/02/10(日) 21:40:08.92ID:XMQtf+Mm0
法人は赤字でも現金さえ回れば会社は存続する。融資受ける必要がなければ黒字なんて
そこそこで良いんだよ、5万円の黒字とかね!

>>384
購入初期にどうやって黒字にするんだよ
だれも無駄な経費使えとは言ってない

逆にどうやって赤字にするのか知りたい。
何に経費使ってるの?修繕が無ければ一年を通して放置で家賃入ってくるだけだし。

フルローン、オーバーローンで返済期間が減価償却より長いと赤字で安いんじゃない?

自社ビルでなく賃貸のほうが経費で落とせて…お得。
…とかの感じかな?
上手く回転していればいいけど、逆風が来たらどうなのかね。
それでウチの会社はもう瀕死状態…w
バブル崩壊以降でもかなり稼いでいたから、その時に予防線として買っていれば…

>>390
繰り上げ返済

>>390
ベンツの減価償却費

>>393
ローン完済済みの場合はどうすれば?

>>395
完済してるなら赤字にする必要ないだろ
大事なのはあくまでやむを得ない支出をしっかり計上することで何が何でも赤字にすることではない

397名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-mcoJ [39.111.129.176])2019/02/11(月) 02:29:03.09ID:hLEZTSaP0
メガ大家とかで複数市町村に物件持っている人、ちゃんと全市町村に納税してる?

ウチの前の億越えの住宅に引っ越してきた自営業者
大学生の子供にBMW買ったりしてた
付近の下水道工事の申請関係で赤字決算というのが判った
ちょっと傾いた時に銀行から相手にされず
どっかへ引っ越していった

赤字決算というのは、そういうこと

>>398
ただ業績悪かっただけやん

400名無し不動さん (ワッチョイ a5e6-RSuM [122.50.49.106])2019/02/11(月) 08:23:28.50ID:2cirwqSa0
>>397
東京23区は、固定資産税都市計画税は、都が課税。都税事務所は複数に渡るけど、振込だから。
それよりも、法務局が複数に渡ることの方が大変。全部まわると、半日どころか1日仕事。
司法書士さんに頼むけど、本人が行かないといけないことも多いから。

401名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-mcoJ [39.111.129.176])2019/02/11(月) 10:20:48.63ID:hLEZTSaP0
>>400
固定資産税じゃなくて法人税所得割の事です。

402名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-mcoJ [39.111.129.176])2019/02/11(月) 10:24:12.54ID:hLEZTSaP0
>>401
訂正 法人税所得割→法人市民税

>>397
固定資産税以外に所有物件に払わなきゃ行けないものって、取得税くらいなものじゃないの?

404名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-mcoJ [39.111.129.176])2019/02/11(月) 10:34:58.07ID:hLEZTSaP0
>>403
例えばですが物件が二カ所の市町村に存在していたら、それぞれの市町村に法人市民税払う必要が有ります。

>>399
黒字でキチンと納税しとけば、銀行から借り入れができる
赤字の非課税事業者には、誰も貸してくれない

それだけのこと

その話は副業程度でやってるサラリーマン大家には無関係だな

>>404
事務所(事業所)や社員寮がなくても払うの????

法人税の納付先は、事業している事務所や工場等がある場所か、
社員寮等がある場所だけだと思い込んでいたんだけど、違うの?
法人税って、収益物件所在地にも払うの??

408名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-mcoJ [39.111.129.176])2019/02/11(月) 15:04:08.80ID:hLEZTSaP0
>>407
その場所で収益を上げていれば(物件からの収入等)事務所や支店が無くとも払う必要が有りますね。
但し自動販売機設置等は必要ありません。

法人税ではなく法人市県民税です。

>>408
東京都のみに事業所(本店)があって、法人所得税は国税、事業税と住民税は東京都にのみ払っている。ここ十数年ずっと。
でも、物件は4県7市にまたがっているが、請求されたことはいちどもないし、税理士に支払うよう言われたこともない。

法人住民税と事業税の納税義務者の文言やら解釈やらしらべても、
収益物件所在が事業所とみなされると思われる部分が見当たらない。
どこかに分かりやすい文献資料等があったら、教えてください。

410名無し不動さん (ワッチョイ 2391-ZkOH [163.131.11.58])2019/02/11(月) 20:55:22.46ID:UcZI66+W0
地方在住で東京に不動産を持っているが、法人市県民税は市や県には払うが
東京都に払った事ない。
H29年度にようやく黒字になったので、これから東京都から税金が
来るのかは知らない。
でも税理士からは何も言われていない。

不動産投資ローンじゃなくて、住宅ローンで低金利で借り入れて、1ヶ月だけ住民票移すとかって危ないよね?
グレーゾーンだけどけっこうやってる人いるからって勧められたんだけど。

>408
うちも都内の法人で、都内以外にだけ物件もってるけど、東京都にしか払ってないし、お尋ねすら来たことない
明日、税理士に聞いてみよ

>>411
自分も考えてる
簡単に言うと、発覚して期限の利益喪失=一括返済のリスクに見合うと思えば、やればいいんじゃね?

自分は銀行も杓子定規に、不正=一括請求してもデメリットしかないから、刑事犯罪じゃないかぎり、
話し合いで解決できるんじゃねえかと思ってる

法人税、法人所得税は法人所在地へ納付、固定資産税は各々の所在地へ。

>>411
毎年銀行からローンの明細がその住所に送られてくるけど、それはどうすんの?

>>413
リスクはあるけど、条件はかなり良いよね。
勧めてきた業者は、銀行も何となくわかってて黙認してると思うからグレーゾーンだって言ってた。

>>415
考えてみたら、どうするのかね。

>>405
黒字で納税して業績悪化してたら本末転倒だな

418名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-mcoJ [39.111.129.176])2019/02/12(火) 03:50:24.52ID:Mu2rWOHr0
>>414
法人市民税は?

>>411
これよく言われるけど、実際やってる人を知らん

>>418
不動産所在地と法人所在地へ

>>417
納税で業績悪くなるようなのが、赤字にしたら即昇天じゃん

>>417
お前は経営に向いていない

ここいつも内容語らないで根拠なしにマウント取り合ってるな

すばらしい経営コンサルがいるな

最大限節税するか次の融資を考慮して黒字拡大するかは戦略だからどちらが正解というのは無いだろうに
なんでお前らは一つの考え方しか理解できないのか

>>415
普通に転送届出せば解決だろ
アホか。
債権者にとっては貸し付け相手は
滞納さえしなきゃ
金利払ってくれるいいお客様だから

>>426
転送不可と記載されてる書類は転送してくれないよ。

>>426
実際にやった話なのか?

転送してくれるのは、基本は半年間

430名無し不動さん (ワッチョイ 7b02-DOJB [119.26.93.193])2019/02/12(火) 17:16:47.65ID:KYFTBOuU0
中身入りペットボトルで頭を殴打、「死ね」「殺すぞ」「なんでできねえんだ」と恫喝指導――
元社員が告発するオープンハウスの“オープンにできない”パワハラ職場環境
http://www.mynewsjapan.com/reports/2438

その急成長ぶりから、財界の注目を集める不動産会社「オープンハウス」(本社東京都千代田区、荒井正昭社長)。
東証一部上場を果たしたのは2013年9月と比較的最近で、その後の伸びは目覚ましく、
上場直前の売上高970億円(2013年9月期)から、直近2018年9月期の3,907億円へと、
わずか5年で約4倍に激増させた。アイドルの長瀬智也を起用したテレビCМで若者にアピールしており、
一般的な企業イメージは悪くない。だが現実の職場は、暴言と暴力が横行する劣悪な環境だった――
と元社員の男性は証言する。「死ね、殺すぞ、といった怒号が毎日のように職場で飛び交っていました。
中身の入ったペットボトルで部下の頭を殴りつける事件も起きています。
このひどい状況は、若い人をはじめ、もっと広く知られるべきです」
【Digest】
◇上場5年で売り上げ4倍の急成長
◇ペットボトル殴打事件
◇「職場に罵声が飛ぶ日常でした」
◇「社長自ら、なんでやらねえんだ!と怒鳴っていた」
◇「売り上げ1兆円を目指す」と鼻息荒いが・・・
◇オープンハウスへの手紙


自分でやってはいけないとされてる事だと知りつつやるなら勝手にすれって話だけど、そんな話を勧めてくるのはあなたにとって間違いなく害をなす相手だよ

>>420
不動産所在地なんかに払ったことないが、支店登記でもしてるのか

434名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-mcoJ [39.111.129.176])2019/02/13(水) 00:42:50.29ID:keACU/xy0
>>433
最大で5年間は遡って課税されるよ!市町村税担当者が気づいてないだけ!

435名無し不動さん (ワッチョイ 63c2-DIN2 [203.180.162.61])2019/02/13(水) 01:01:17.77ID:lQ0SP8zV0
しょうもない話教えて欲しいんだけど、赤字だと銀行金貸てくれないから黒字にしとけって話、
ギリギリの黒字じゃそれなりにしか貸してくれない?
がっつり借りるにはがっつり黒字じゃなきゃダメ?

436名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-mcoJ [39.111.129.176])2019/02/13(水) 01:22:48.25ID:keACU/xy0
>>435
赤字でも担保余力があれば借りれるし、黒字でも貸してくれない人も居る。

今は借りてまで投資する時期ではないと思うが?

>>437
借りてまでも何も不動産投資は融資を引っ張って投資できることがメリットなのに

439名無し不動さん (バッミングク MM41-PGOX [122.24.163.181])2019/02/13(水) 08:06:12.77ID:ePaV9ot6M
超低金利の今現金で買ってる奴は
センスない。
金利高く融資絞られて暴落した時こそ
現金で買うとき。

いくら金利が安くても物件価格が高過ぎて割りに合わないという意味

昔からやってる人は既に十分物件を持っていて今の低金利の恩恵を受けてるだろうが、一棟物のフルローンも出にくくなった今の時期に新規参入するのはお勧めしない。
レバレッジ掛けて買い増すのに適していたのは5〜6年前。その頃は良い中古物件も今より市場に出回っていたし、新築やるにしても建築費が安かった。
オリンピック終わるまで静観してる投資家多いと思うぞ

もちろん、掘り出し物を見つけたなら然に非ず

>>440
借りてまでってそんな意味だったのかw

掘り出し物なんてコネがないと買えないよ。
ネットに載ってる物件は最終的な売れ残り物件。

>>441
質問主は、節税できるところを金融機関対策として大幅黒字にするべきかと訊いてきたのでそれに対する答え

キャッシュが余ってて使い道に困っているなら買えばいいが、大幅黒字計上して多額の税を納めてまで融資を受ける価値のある物件か否かをよく考えようという爺からのアドバイス

今は時期が悪いとか言う奴は信用できないよ

不動産投資やってない一般人(ヤフコメユーザー)のオーナーに対する妄想がすごいw

>オーナーは消費者ではなく、レオパレスと同じ事業者だということを忘れてはなりません。

しかも、オーナーは富裕層の資産家が多く、仕事もせずに不動産投資で収入を得る選択をしたのだから自己責任です。

国民の血税で尻拭いをさせられたら、毎日汗水働いている国民は納得いきません。

>>445
正しいと思うよ

自分でリスクテークして投資するんだから
勉強しなきゃいけないし、失敗したら結果を甘受しなきゃ

レオパレスの悪評は20年以上前からなんだから

>>445
概ね間違ってないと思うが

ネットの発展で情報格差が埋まってきている今なら自己責任と断言するけど、20年前だとなぁ
投資ナニソレ?な農家の爺さんをだまくらかした感は否めない

>>408
うちも2県に跨がって不動産物件持ってたけど
両県に本店と支店が有った時代はそれぞれに法人市県民税を払ってた。ただ支店を廃止して賃貸のみになってからは
法人税関係は本店所在地だけで払ってるわ。県税事務所に廃止手続きしてからは支店の方には申告書も出してない

スルガのデート商法って何したん?

451名無し不動さん (ワッチョイ 2391-ZkOH [163.131.11.58])2019/02/13(水) 17:38:17.95ID:K5hjVxJj0
>>449
>両県に本店と支店が有った時代はそれぞれに法人市県民税を払ってた。
何らかの条件下では、会社所在地、不動産所在地の両方で払う事があると言うこと?


俺は相続対策で不動産所有会社を作ってる。
業務は賃貸業のみ。従業員はいないし、支社なんてない。
で、会社所在地だけでしか法人市県民税を払っていない。

どの様な条件になれば両方で払う事になるのだろう。
支社があるとか、従業員がいるとか、賃貸業以外の業務をしているとか。

>>451
こいつ頭悪すぎるわ

453名無し不動さん (ワッチョイ 2391-ZkOH [163.131.11.58])2019/02/13(水) 19:00:07.91ID:K5hjVxJj0
>>452
頭がよい貴方なら説明できると思いますので、よろしくご教授下さい。

私の所では税理士に任せていますが、法人市県民税は会社所在地でしか払った事
はありません。

一方、法人市県民税を不動産所在地でも払っている人がいるとの事です。
当然、どこかに違いがあると考えるのが普通と思います。
何が原因なのか、お教えいただければ幸いです。

>>453
そいつに説明できるアタマがないのわかってるのに意地悪だねw

馬鹿に付き合うのは時間の無駄だから無視することを覚えた方がいいぞ。
時は金なりだしな。

レオパレスオーナーが招待される海外旅行とかなあったような。あれはまだやってるの?

>453
どう読んだのかよくわかんないけど、449では、本店・支店所在地には法人市県民税を支払う必要があるが、
不動産所在地には支払ってないと書いてあるよ。

支払い義務あるなら、払ってたものを払わなくなったら請求があるはずだけど、それがないってことは
法人の本店所在地以外で物件を所有してる場合に法人市県民税の納付が必要ってのは間違いで良いのかな?

地方だか、収益目的で1000万現金で駐車場用地を購入した。15年たたないとペイできない、しかも、空車もあるし、元を回収できる保証も何もないけど、毎年不動産所得で確定申告して税金取られるのおかしくない? 利益全くでないけど、、現金購入は損? そんなもんかな?

>>458
建物と違って修繕の必要もないし、元を回収できなくても土地が残るわけだし。

現金で更地なら共担に最適
駐車場は立退き交渉も必要なく容易に解除可能
そこそこの立地なら買値に近い価格で売却可能なことも非償却性資産ゆえの強み

>>458
ローンで買っても、経費にできるのは金利だけだから
大して変わらん

>>458
おいおい、当たり前だろ
素人かよ
1000万円の現金は1000万円の土地に変わっただけで、なくなっていないわけなのよ
1000万円の預金で金利をもらったって納税が必要だし、駐車場代をもらっても当然納税が必要
そもそも「税金取られる」って言ってる段階で利益が出てるからこそだし、「利益全くでない」は矛盾してる

463名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-mcoJ [39.111.129.176])2019/02/13(水) 23:24:43.55ID:keACU/xy0
駐車場用の土地は、事業用資産の買換特例を適用出来れば
実質取得価格は二割引で利回り引き直せるから、地価が安定している
場所ならば意外と良いよ。利回り4%くらい乗れば現金産むからね。

>>434
そもそも不動産の登記名義があるってだけで住民税均等割支払い義務の根拠にはならない

マジレスすると事務所があるかどうかだよ

466名無し不動さん (ワッチョイ 23b8-i5RZ [219.1.162.148])2019/02/14(木) 07:26:13.85ID:w7m7IwB10
>>426
郵便局の転送届けは1年間だけだな。
それ以降は不着で送り主(銀行)に差し戻しされる。

俺は住宅ローン借りてる銀行じゃなかったけど、転居を申請してなかった銀行の口座ロックさたわ。スルガ銀行のネット支店で。

1年経ったらもう1度転送届け出せばええやん

駐車場税金で回答してくれた人ありがとう。
たいした収入じゃないけど当然確定申告しないといけないですよねー

>>468
当然しとけ。
たいした収入じゃないなら税金もたいしたことないでしょ。

470名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/14(木) 09:16:30.76ID:SjJULu+t0
駐車場用地の地の最大のメリットは、店子の立ち退きが簡単・減価償却できないので簿価が変わらない・変な上物が有るよりも換金したときの価格変動が小さい・銀行積算が出やすいので共同担保に適している、、、、かな

471名無し不動さん (ワッチョイ 2357-wP4P [125.175.139.101])2019/02/14(木) 09:25:03.97ID:uknbNy8P0
入手時の仲介手数料や印紙代、登録免許税や固定資産税そして不動産取得税なども経費算入できる。
確定申告しないということはこれら経費も放棄するということ。

うちの近所の月極駐車場も、売却されて家が建つということで、駐車場借りてた人はみんな追い出され、他の駐車場も無く困ってるようだった。

うちもジーさんの頃デカイ駐車場閉鎖したとき
新聞沙汰にされたわ

>>466
3年までは転送届け出したことあるな

今は悪用されてり問題もあって手続きも若干面倒になってるし何年まで出せるかは解らん

税金を制する者はゲームを制する、とつくづく思った確定申告。貸し渋りはちょいちょい聞くけど貸しはがしは?もう始まってる?

476名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/14(木) 18:22:03.17ID:SjJULu+t0
>>475
不動産賃貸経営は税金との戦いだからね、税理士がバカだと損するし、、、

>>476
バカと言うか税理士は基本国税庁側だからな

478名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/14(木) 18:39:52.32ID:SjJULu+t0
>>477
バカ税理は多すぎるよ!消費税の還付(正当なやつね)しようとしたら、税務調査の対象になる
ので家では引き受けできない!ってバカ税理士がいた。トヨタとかどうするんだよ!って言い
速攻税理士チェンジしたことがある。

>>475
貸し剥がしってどうやってやるんだ?

実際のとこ、税務調査入られた人っているの?
いくらくらいでくるもんなやろなー

きたよ、消費税還付してたら
今期も消費税還付がおおいから、来ると思いますと顧問税理士に言われてる

消費税や免税とかの税務署からかねもらってる還付やらやってると
まずは監査入るわな 年数は関係ない誤魔化しはできない

483名無し不動さん (ワッチョイ 4de6-tf76 [122.50.49.106])2019/02/15(金) 14:09:01.40ID:sLLiLRZi0
不動産とは別の会社もやってるけど、会社だと数年に一回は定期点検というかんじ。

>>478
教科書通りのことしかやらない税理士事務所なんだろうね。聞かれたことには答えるけど、グレー(ダークグレーではなくライトグレーであっても)なことは絶対やりません!ストレートのみで変化球無し!みたいなの。提案営業出来ないのが税理士でもサラリーマンでも使えない。

485名無し不動さん (ワッチョイ 650e-6twX [220.220.202.59])2019/02/15(金) 14:53:51.91ID:y1Xbzn5n0
消費税還付も無理筋のスキームだとお尋ねや調査来るけど、物件を売ったり買ったり
して差額に関する還付なんかは調査来ないよ。正当な還付は遠慮無く受けるべきだと思うけど。

>>485
新築自販機還付だときたりするね

中古で土地と建物価格の按分を建物多くして減価償却増やすのって税務署けっこう指摘するのかな?
売り主が会社でそっちの税理士がやたら高い建物の試算にしてきたから俺としては嬉しいんだが、税務署に文句付けられそうで少し不安
まあ会社側にしたら本来建物価格増やしても消費税増えていいことないから真っ当な試算だと思うんだが俺の計算の3倍ぐらいあるんだよな

>>487
売主が免税法人で、貴方が還付受けてるなら調査で言われるかもね
そうでなければ言われる可能性低い

489名無し不動さん (ワッチョイ 650e-6twX [220.220.202.59])2019/02/15(金) 15:44:10.23ID:y1Xbzn5n0
>>486
自動販売機スキームは封じ込められたよね、一端は還付されても消費税売上率の変動
で再納付する事になる。

>485
それがくるんだよ
税務署員から、目的は消費税還付がメインの調査でしたって調査二日目の最終日に言われた
物件購入が多く、還付が目立ったからと
もちろん、法人税とか他のも見ているようで、後日、消費税以外も質問がきた
調査は問題なく、申告是認という書類が届いた
>487
売買契約書に消費税額や建物金額が記載されていれば、基本は問題ないけど、あまりにも実態から離れると根拠はきいてくる
あとは、どう判断されるかだね
売主業者側の税理士に根拠は聞いておいたほうがいいね

>>488
>>490
一応根拠聞いてみます
その結果間違いとかで建物価格減らされたら悲しいけどw

492名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/15(金) 18:15:24.18ID:UCo2YcTV0
>>491
売買契約書に消費税額若しくは総額表記でも土地建物の按分を落とし込んでおかないと、将来調査が入った
時に税務署と見解の違いから追徴課税される危険性がありますね。買い主は成るべく償却したいだろうし、
按分書いておかないと無茶な8:2とかで申告しちゃうバカもいるからね。

書いてなかったら固定資産税評価額で按分するの一択だろ

一応、再調達価格で算出とか三通り位あるけど、固定資産税評価額だとなにも言われない

>491
売主も課税業者みたいだから、大丈夫だと思うよ
単純に考えれば、買主への還付が増えても、売主からは消費税をその分もらうからね
相対の取引で価格をお互いが合意してるんだから、売買契約書に記載があれば文句はいいづらいみたいだよ

496名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/15(金) 19:52:45.56ID:UCo2YcTV0
>>495
土地部分が路線価の半分とかだともの言い入るけどね、まあ基本商取引なのでお互い合意があれば問題無い”!
だめなのは土地建物按分を ”敢えて” 記載せずにそれぞれが都合良く申告した場合ですね。

売主会社の税理士から公示地価から算出して建物75:土地25と言われたけど
譲渡対価証明書見たら内訳金額しっかり記載してあって建物45:土地55の割合なんだが…
やっぱりこれって書面の割合で申告すべきなの?

498583 (アウアウエー Sa13-cUMx [111.239.253.236])2019/02/16(土) 11:00:28.14ID:???a
消費税の還付で課税売上割合をどうクリアしてる?店舗や事務所がほとんどの人は問題ないけど、アパート中心だと非課税売上が多くて。やっぱり金の売買とかで数字を出してるのかな?

499名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/16(土) 14:14:17.12ID:nzQlFr5n0
>>498
金現物売買は邪道だな!

>497
売買契約書には記載しないの?

割合を税理士が決めるのも変だし、公示地価で土地代が決まるのも変

502名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/16(土) 16:31:36.52ID:nzQlFr5n0
>>499
金現物売買なんかで消費税課税割合増やして還付受けるという事は、税務署に喧嘩売ってるような物だろう?
重箱の隅つつかれる!

>>502
でも実際のところ否認は出来ないよ
売買手数料分は損するが

>>490
そろそろ気づくかと思って見てたけど、アンカーは>じゃなくて>>ね。

>>500
売買契約書には内訳ないけど消費税相当分は記載してる
>>501
やっぱりおかしいよな
調べてもそんな算出方法出てこなかったし
税理士がどういうつもりなのかわからん

506名無し不動さん (ワッチョイ 4b5a-OOC0 [153.181.241.43])2019/02/16(土) 23:58:04.76ID:QnliLGEU0
自分貧乏なアラサー女の愚痴スマソ
一生独身のつもりで4年前ノーローン650万リフォーム済み中古マンション11階/14階建買って2年住んだのね
しかし運よく結婚引っ越しして5万4千円で2ヶ月前から借りてくれる人見つかったんだけど、旦那の扶養に入るから週3日1日四時間しか働けなくなってもうた
働けないって暇すぎる
こんなんだったらマンション買わず現金持ってお嫁にいくんだった

暇なら扶養とか気にせず存分に稼げよ
マンションも保持

508名無し不動さん (アウアウクー MMc1-OOC0 [36.11.224.174])2019/02/17(日) 00:30:02.99ID:eQDRghhSM
>>507
損せず程々に働きたいのさ

能力があるなら扶養を越えて働かないと損
社会保険は会社が半分出してくれるだから

>>505
消費税額が記載してあれば、それが売買時の合意した建物の価額
下手に動かす方が、よほど怪しい

課税業者から区分を買ったことがある
その時は建物が10%にしてあった
仲介業者に、ちょっと酷すぎるぜと文句は言ったが、俺は相続税対策だったから、良しとした

>>506
失礼を承知で言えば
離婚、死別、病気、退職、倒産
人生先はどうなるかわからないから
自分のために仕事は継続した方が良いよ

>>506
結婚してて自分の力で生活しなくていい上に、ローンのない収益不動産持ってるなんて最高じゃないか
それを担保にローンを組んで、もっと資産を増やすんだ!

>>485
まあ正当は当然の権利なんだから貰うのは当然だしな

515498 (アウアウエー Sa13-cUMx [111.239.252.202])2019/02/17(日) 10:32:49.44ID:???a
金の売買以外だと、何で課税売上割合を増やしているのか分からない。やっている人教えて。

>>515
居住用賃貸以外の事業ならほぼ何でも

むしろ多法人スキームと金地金売買やって消費税還付受けてる奴が税務調査入られた時に何て言い訳してんだろうな

どこからどう見ても単なる租税回避行為なんだが、税務署を言い負かせられるなら大したもんだ

518名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/17(日) 11:32:35.80ID:Vqwi1AY10
>>517
金現物売買スキームは近い将来法的に潰されると思う。でも現状は合法、徴収官というか税務署長が
どう判断するかはその時次第だな。

>>517
実際に市場で手数料払って売買してるなら何の問題もないよ

700平米以上の土地、ほぼ正方形で一辺が幅5m公道に面している
活かす方法がないかと考えている。政令指定都市の住宅地、私鉄ターミナルから徒歩15分程度かな

521名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/17(日) 15:37:33.95ID:Vqwi1AY10
>>520
5M道路がアレだね、セットバック出来ないの?

522名無し不動さん (ワッチョイ 23b8-i5RZ [219.1.162.148])2019/02/17(日) 16:16:05.46ID:BpcxeY2e0
>>506
法人でも立ててそちらに物件を移すとかどうかな?
法人でもういくつか物件買い足すの前提で。

523名無し不動さん (ワッチョイ 25b8-VJYv [60.86.247.71])2019/02/17(日) 16:31:35.39ID:DjoKKgWj0
名取ビルうんこ臭い

>>521
え、車2台すれ違えるし、5m十分にあっても?

525名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/17(日) 18:23:25.00ID:Vqwi1AY10
>>524
5M道路だとすれ違いってギリギリでしょう? 軽自動車同士なら簡単にすれ違えるけど、ランクルとアルファードとかは無理じゃ無い?

自治体にもよるけど道路によって建築制限もかかる。
可能ならばセットバックしちゃって最低でも6M、出来たら8M道路にしておいた方が良いですよ。

>>524
要するにビルを建てる場合、ということね
ビルを建てる、よりも何か活用法は無いか、安定収入の道は無いか考えている
家屋調査士に頼んで計測はこれから

ワンルームの相場はどんななんだろ
まあ木造の駐車場ファミリー物件か
それが不満なら売ったほうがいい

528名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/17(日) 18:48:15.98ID:Vqwi1AY10
>>526
ていうか、情報量が少なすぎて活用プランが出しにくいですね。

政令指定都市・700u・駅15分、、、、これだけで判断するのは難しいよ。
ビル建てる建てないにかかわらず道路幅は広い方が土地の価値は上がりますよ。
(セットバック出来るのならね)

例えばだけど貸倉庫とか需要がある地域だと意外とイイかもしれませんね、入退去
も少ないし、原状回復も基本借主が全部行うので(国土交通省のガイドラインは個人
が住む場合だけなので)

>>525
アルファードって車幅広くなくね?

530名無し不動さん (スップ Sd03-sDJ0 [1.75.5.235])2019/02/17(日) 18:55:23.24ID:4OURdP0qd
>>520
どうかねえ。
貸し資材置き場以外で?

単純に駐車場。
保育園、老人用施設の需要がありそうなら、そっち方面。
土地を上手く分割できるのなら半分売る。残りをその資産で有効活用。
…かな。

532名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/17(日) 19:41:00.71ID:Vqwi1AY10
平坦地・整形地なのかでも変わるからね、何にしても情報量が少なすぎてなんともいえない。
全部現金にしてリートを買うのが将来所得一番高いかも知れない。

正方形なら、真ん中に4m道路作って、右半分を3区画にして売る。
残り左半分はその売り上げでアパート、自宅を建てて有効利用がベストかな。

534名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/17(日) 20:13:38.21ID:Vqwi1AY10
>>533
開発入れるのに4メートル道路じゃ駄目でしょ?

>>534
そうなの?専門家じゃないのでわからん。単純に4mあればいいのかな…と。

536名無し不動さん (ワッチョイ 4de6-sDJ0 [122.50.49.106])2019/02/17(日) 22:03:53.88ID:DxynRwwY0
シムシティかよ

537名無し不動さん (アウアウエー Sa13-DcjB [111.239.156.191])2019/02/18(月) 01:22:27.01ID:BXRwxtOaa
>>53
ここまでバカな奴は久しぶりに見た。
いろんな人が丁寧に教えているのに、まったくわかっていない。

538名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/18(月) 02:03:52.02ID:+L905Y8u0
土地持ちが頭が悪いと業者の餌食に成りますね。

539名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/18(月) 03:21:43.83ID:+L905Y8u0
広大地に道路入れるのに、4メートルや5メートルじゃ全然話にならないんだけどね。そんか基本中の基本
が分からないから業者に騙されるんだよね。

540名無し不動さん (ワイモマー MMf9-IkAN [114.22.228.63])2019/02/18(月) 04:26:57.02ID:IUrLvooEM
家賃保証システムが崩壊したら
建築コストも暴落

このスレって普通に語らないで何も言わずにマウント取るだけのやつが多すぎる

542名無し不動さん (ササクッテロ Sp41-WlvO [126.35.72.123])2019/02/18(月) 08:18:57.84ID:yJRDpZ3Sp
投資知識ない若者がターゲット サブリース悪用の勧誘広がる
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6314216

>>541
大家ってそういうもんだからな

>>538
最近そういう事例が多いね。先祖代々の土地を守ろうと必死なのかも知れないけど、アパマン経営なんてやる気ない嫁子供に相続してもねぇ。そういう二代目大家が持て余した不動産をやり手大家がパックンチョできるから良いんだけどさ。

>>544
そうは言っても立地が良いといい加減な運営でも何とかなっている物件もあるね。
無理矢理過疎地に建てたのは煮ても焼いても食えないし、、、

土地は持っていても金は無し、という地主も多いだろう…

すぐに現金化できない資産に現金と同じ相続税がかかる地獄絵

君らも味わいなよ

548名無し不動さん (ワッチョイ 25b8-YgGq [60.92.17.214])2019/02/18(月) 15:45:54.80ID:eeRS40vj0
地方の県庁所在地だが(新幹線ノゾミの止まるとこ)
新聞広告の不動産を見て
地方の危機はまだ続いている感じ
満室収益率10パーセントと書いてある物件の入居率が30パーセント
現金で、支払っても
固定資産税、リホーム費、その他入れたら赤字に近い物件ばかり
(だから、売りに出ているとも言えるが?)
県庁から3キロ圏内でだよ
そもそも賃料を下げるべきだし
近隣に安いアパートが乱立しすぎている
人口は減少しているのに
なぜか?アパート新築建設がまだ続いている
10年後をなぜ?考えない

>>548
まぁそんな値段では売れんでしょ
最近までが異常だった

やっぱり地方築古は最低20%はないとキツイわな

逆に考えると、10年後は都会の家を高い賃料で貸し、格安家賃で田舎の物件に住み利鞘を抜くという手法が一般人にも普及しそうだな。

建築費は都会も田舎もそう変わらんから田舎で家を建てるのは無駄。賃貸住宅は土地値の高い場所に所有してこそ価値がある。

551名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/18(月) 18:12:28.23ID:+L905Y8u0
>>548
入居率が30%と言う時点で、なんかもう全部終わってるよね。
更地にして宅地分譲が一番イイと思うけど、、、

>>542
>>287の相談って、その記事のやつじゃね?

553名無し不動さん (アウアウカー Sa31-90uM [182.249.253.4])2019/02/18(月) 22:30:35.17ID:YFBDcCgCa
ドラマでスルガスキームやってる…

>>553
行員がアホ過ぎだな
抜け道とか見逃すとかも

555名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/19(火) 03:04:31.35ID:LGLgHDvJ0
>>548
県庁があるエリアならば賃貸よりも建て売り需要が有ると思う。
公務員は住宅ローンも通りやすいしね。

三井住友L&Fで2500万ほどローン残債あるんだが、金利3.6%なもんで残債の減りが遅くてここらで借り換えをしたいんだけど、メガバンクは全てダメだった。どっかオススメある?

3.6パーセントなら最近だろうからしっかり返済するか貯金して、
土地相続税路線価の半分くらいの借入で借換
銀行は2パーセント台の自分の年収で相談できるとこに行けばいい

しっかり返済で来てるなら適当な地銀や信金行ってみたら?

いまはLFからメガバンなんて相手にしないだろ
俺は安定の西武だw

>>556
お勧めと言われても個別の状況によるからね、積算価格割れてるとどこも貸してくれないのは確かだけど。

俺は最初からメガバンで、メガバンからメガバンに渡り歩いてる。

アドバイスくれた方々ありがとうございます。

>>557
2年前。元金の減り遅いけど地道に返済して、あと数年で完済する物件を共同担保に引っ提げて借り換えチャレンジしてみる。

>>558
知人が付き合いのある信金を紹介してもらおうかと。

>>559
スルガからソニー銀行へ借り換えた猛者がいる。東日本銀行なら割と詳しいが西武はよく分からん。

>>560
都心の駅3分の土地を格安で買えたから積算価格割れはない。

>>561
おう。

563名無し不動さん (ワッチョイ 650e-6twX [220.220.202.59])2019/02/19(火) 16:59:44.82ID:jprZXZGV0
>>562
積算が出るのならば借り換えは可能だと思います。

>>561
メガって条件でるのかなねえ
親の時代から渋谷信金だし
今は興産信用とか八千代東日本だわさ

富山市の例だが街中の80坪ほどの更地、800万で買い手がつかない
400万にしてもダメ、と言ってるやつがいた
新幹線の止まる県庁所在地でもそんな状態
地方はひどいらしいね

>>565
東京都でも郊外はそんな感じになってきてますよ
路線価格の1/5以下で売れないのに相続税だけは路線からの算定で取られる
賃貸を建ててれば評価は下がるが売値は更地に比べそれ以上の下落
不動産を持っていて得するのは23区内限定の話だと思っている

大津の中2自殺で元同級生2人に裁判所が計3758万円の支払いを命じた件、親が金持ちじゃないと元同級生2人は負債を背負わないといけないから、不動産投資とか始められないな。投資に興味無いならいいけど、親も子どものせいで収益不動産売るはめになるかも知れん。

>>565
うっそ。中国地方でこだまが止まる駅で、駅徒歩20分くらいで坪25万で売れたんだけど。相続した土地ね。

確定申告について質問です。

中古物件を購入して、初年度は不動産会社の税理士にお願いしたんですが、税理士への報酬が
年間3万円なんですが、妥当ですか?

皆さんは確定申告自分でやられる方が多いんですかね?

何を頼んだのかわからないけどその報酬は安いとは思う

571名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/19(火) 22:08:37.36ID:LGLgHDvJ0
>>565
富山市・80坪だけじゃ判断出来ない。

富山駅付近で400万ならさすがに俺でも買うわ

573名無し不動さん (オッペケ Sr41-cCz8 [126.208.195.202])2019/02/19(火) 23:33:36.51ID:da8PdCqpr
>>570
そうなんですね。
中古物件を購入するときにその会社は、価格はどこで買ってもそんなに変わらないけど、
うちはアフターフォローは他よりしっかりやりますって言ってたので決めました。
そこの税理士さんは不動産の確定申告得意だって言ってたので、お願いしても良さそうですね。

富山市は文字通り広すぎて何ともいえないかな。
県面積の大半を占めてるし。

575名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/20(水) 01:46:55.34ID:CHGD3X7Z0
物件を特定されたくないのだろうが、地方中核市・県庁所在地・駅15分、、、こんな感じだと
正直何も分からないんだよね。

最低でも駅名及び駅徒歩距離・整形地なのか?・平坦地なのか?・一種住専等・接道(道路幅)等々書き込んで欲しい。

576名無し不動さん (ワッチョイ 4de6-tf76 [122.50.49.106])2019/02/20(水) 02:20:13.89ID:D0dEvLwD0
金利の問題ではなく、返済期間を延ばして、毎月の元本返済部分を減らすことはできないものかのぉ。
りそな銀行の住宅ローン借り換えローンは、返済期間が同じことが条件のようで、情弱の高収入リーマン向けか。

今後、返済期間を伸ばして(そして若干の金利をアップして)借り換えは
新たな戦略になってくると思うよ
月々の返済が減るとなれば、食いつく人はいるだろうし、
銀行にしても金利が上がるわけだからwin-winだ

固定資産税を引いて年600万残る30年の定期借地権を設定した土地がある。借主は大手のストア。調整区域で住宅はダメ。大型店舗のみ可。600坪。土地の時価は3000万程度。

いくらで買いますか?

定期借地権の種類と物件の場所と建物の築年数による

580名無し不動さん (ワッチョイ 4de6-tf76 [122.50.49.106])2019/02/20(水) 10:58:17.33ID:D0dEvLwD0
スレ違いの、自宅住宅ローンネタだけど、
駅近の区分マンションなら、建物の法定の減価償却の分だけ、
毎年元本減らせばいい、くらいの感覚でいいのにな。
知らないんだよな。

>>574
富山は強豪大家が多くてもうレッドオーシャンだと思ってる。そもそも生まれ育ちが東京の自分には縁もゆかりも無い土地だから、いくら利回り良くてもやる気起きない。

582名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/20(水) 17:52:15.28ID:CHGD3X7Z0
>>578
情報量が少なすぎる、逆の立場で考えてそれだけの情報でお前は幾らで買えるんだ?

578です。建物はこれからです。事業用定期借地権。かろうじて首都圏エリアの県庁所在地。交通量の多い多い道路沿です。

理論値でいいので、お願いします。

>>566
23区でも駅から徒歩15分超えたら負け組だよね
今は駅にどれだけ近いかが不動産で最優先だから
世田谷区や杉並区でも最寄り駅から徒歩15分の物件は敬遠される

>>584
駐車場ありの車通勤物件は、駅あんまりカンケーない

>>583
RCの建物が残ったりしてたり
近くにイオンがあるかないかで天国か地獄か別れる

首都圏の県庁所在地で国道沿いで利回り20%とか、過去に大手スーパーが潰れてるとかなければ勝ち確やんけ

588名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/20(水) 23:37:49.43ID:CHGD3X7Z0
>>585
車通勤がメインのエリアだと良い場合も有りますね。

589名無し不動さん (ワッチョイ 9b3f-6twX [39.111.129.176])2019/02/20(水) 23:40:01.50ID:CHGD3X7Z0
>>583
定期借家もそうだけど上物の契約形態(保証金の償却等)にもよるけど、単純に計算するのならば
表面利回りで15%くらいならば検討するかな、12%でも条件によっては辛うじて考える。

>>569
以前税理士法人で不動産所得担当してたけど
規模にもよるけど最低ラインの金額だと思います

591名無し不動さん (ワッチョイ 91e6-Jr0Z [122.50.49.106])2019/02/21(木) 01:02:37.60ID:9mGgTkus0
税理士先生、もっと領収書探して郵送して、と節税頑張りすぎですよ。
力入り過ぎの新人風俗嬢じゃないんだから。

578です

土地は親から相続したもの。ずっと遊休地で当然更地。最近市の規制が緩和されて店舗オーケーになった。店舗開発部署の人がウチに来て教えてくれた。そして貸して欲しいと。オレとしては店舗が建ったら投資物件として売ろうかなと

市役所に聞いたら建物を建てても固定資産税は変更なし。年数万円です。

なので投資家目線でいくらなら買うかを概算して欲しい

30年で180百万の収入がある物件をいくらで買うかって話と思いますが、、

593名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-1onY [39.111.129.176])2019/02/21(木) 08:30:42.51ID:C6VlFa7X0
>>592
30年確実に収入があるわけじゃ無いので(店舗撤退リスク等)上記にも書かれているけど
表面利回りで12ー15%くらいが一つの目安に成ると思う。金額で言うと4,000万〜5,000
万円。

>>593
グロスとネットがごちゃ混ぜになってるよ

>>569
3万円は安い。その分不動産会社からある程度のボリュームの案件紹介してもらってるだろうけど。
年間3万円って書いてるけど、確定申告業務だけでしょ?帳簿作ったり、顧問税理士なら30万くらいかかるのでは?

うちは会社の税理士にお願いしてキックバック受け取ってるんで13万円取られてる
家の人はそのくらいかかるのが当然と思ってくれてる

税理士任せにすると全然節税できない

>>597
ばあちゃんのオムツ代を医療控除にしようと思ったら税理士からおむつ使用証明書を医療機関からもらわないとダメと言われた
自分で確定申告してる不動産投資仲間に聞いたらそんなの関係なくオムツ代を医療控除に入れて出してるという
それでも税務署から何も言われたことは無いそうだ
税理士に頼むと通達とか厳密にチェックするから面倒くさいことが多いのは確かだ
それでも税務調査が入ったときに税務署員を退治してくれた、いや、対峙してくれたのでありがたいと思ってる
傍で言い争ってるのを聞いていたが、えっ!そこまで言うか!と思った
俺一人だったら税務署の言いなりになってたと思う

長々書いてるが節税できないが答えかな

ではシンプルに、全然できないのは脱税で税理士に任せれば節税できるが答え

>>598
介護用品を医療費控除にするには、診断書が必要なのが本当の運用
3週間ごとに1週間入院を1年以上継続した時に個室が必要という診断書を医者に書いてもらったことがあるが毎回20万の個室費用は大きかった

>>597
自宅で仕事してると半分くらい(豪邸は事務所比率もっと低い)経費になるじゃん?
賃貸なら家賃、持ち家でローン残債あれば金利が経費になって、電気代やネット代も経費になる。が、水道代やガス代も経費にしたがる大家が多いと税理士が嘆いてた。

>>601
個室でなければならない正当事由って何だろう?
対人恐怖症とか?
良く出してくれたな

>>602
自宅のガレージを借りて特定事業用地にしてるけど光熱費のメーターは全部自宅と別にしているよ
オール電化なのでガスは引いてないけど

相続の時に評価が低くなるので小規模模宅地との合わせ技ですごい節税になったのを覚えてる

>>569
区分業者とかによくある管理までのパッケージ販売なら確定申告代行無料とかよく謳ってる
そのぶん物件価格に乗ってるってことだが

親からの引き継ぎの為に勉強を始めた若輩者です。
現在、戸建4軒で青色申告10万円コースなのですが、経費で10万円未満のパソコンを2台+5万円前後のミラーレスカメラを2台+大工道具を2セットなんて買っても大丈夫でしょうか?

今まで10数年間ほとんど備品を買ってなかったのに、いきなりこんなに買ったらお役所に睨まれちゃいますか?

>>605
30万かそこらの雑費を気にするほど税務署も暇じゃない

理由説明できる?完全事業用途?その規模でパソコンとカメラ二台必要なのはなぜ?事業用途で月に何回使う?

>>606 >>607
ありがとうございます。
2台なのは物件の場所がバラバラで、父と自分が別行動する事があるからです。
カメラに関しては詳しくないのですが、手持ちの2万円程度のデジカメでは物件の小傷がしっかり写らない事があるから5万円位のしっかりした物にしようかと思いました。
自分用のカメラについては、1〜2年に1回くらい旅行で使うかもしれないので8割を経費にしようかと思っています。
それともう一つ教えていただきたい事があります。
自分でコンセント交換をするために電工2種を取ろうかと思っているのですが、受験に掛かる費用や道具代は経費に含める事ができますか?

>>603
個室でないと対処できないと、病院側から言われることあるよ介護の場合

610名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-1onY [39.111.129.176])2019/02/22(金) 04:04:49.20ID:l+AbAq0f0
>>608
業務で使用する機材は全部経費処理出来るよ、否認する理由が無いしそもそもその程度の金額では一々
税務調査は行われない。

経費にしても医療控除にしても税金は低くなるがキャッシュも減ることを頭に入れておくべき
経費も医療も出費が無いに越したことは無い

>>611
何を当たり前のことをw

>>612
m(_ _)m

>>611
しかし、キャッシュ浮かすために医療費節約するという発送は無いなあ。

4年前に購入した1棟アパートがやっと満室。今までローンを含めて持ち出しがキツかったけど利回り16%は嬉しい。

616名無し不動さん (ワッチョイ 13b8-5fZE [219.1.162.148])2019/02/22(金) 22:16:04.10ID:RqcyM4c40
>>615
それはもはや利回りが10%を下回ってるとかでは。

617名無し不動さん (ワッチョイ 0b1d-+ntG [121.102.93.22])2019/02/22(金) 22:20:48.83ID:pmR9Nvd20
>>615
持ち出し月額いくら?ローン利率高杉では?

618名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-1onY [39.111.129.176])2019/02/22(金) 23:04:02.65ID:l+AbAq0f0
>>617
4年も苦労してやっと満室って、これからも危険と背中合わせだろう?

返済比率70%とかじゃないか?

>>618
正解。返済が家賃の65%くらいです。

三ヶ月後くらいには人出ていくよ
また持ち出しだねw

そのアパートが大学のそば、とかで常に満室が期待できるなら良いね
息子が在学中のアパートはそうだった

大学需要を期待するのは良くない

大学や工場は撤退の恐れがあるからな

田舎のチンケな大学か
国立大学は撤退しないよ

>>623
それはバカ

626名無し不動さん (ワッチョイ 91e6-Jr0Z [122.50.49.106])2019/02/23(土) 09:43:32.75ID:0fVl6sEq0
大学近くでやってる人は、すごいと言うけどね。

結局は場所による

628名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-1onY [39.111.129.176])2019/02/23(土) 10:08:58.82ID:ZazQwAUc0
>>619
取りあえずは満室おめでとう!

金利と融資期間のもよるけど、返済比率下げた方が良いですよ、大きなお世話かも知れませんが
金融機関と交渉してみては如何?その時に多少でも自己資金入れられると交渉も有利になるかも?

4部屋アパートとかだと、空室率50%でも問題無く返済出来る比率じゃないと危険だよね。

返済比率は50%までにしろってエロい人が言ってた

>>624
定員減ってて顕著に影響受けるで

新規に寮が出来たりすると、入居者減るしな。

よっぽど大学に妬みを抱いてるのか
しかも国立には入れなかったようだ
国立の学部は増設定員増が相次いでいる
しかも医師の増員を図ることも任務、お前らの田舎文系とは大違い

>>633
みっともないから変なマウント取りはやめようぜ…

この先も定員が増え続けると見込んでるのか?

やれ定員が減る、寮ができるとか言い出して引っ込みつかなくなったのはお前ら
別におまえらと関係ない話
何のアイデアも無い糞野郎であることがよく分かった

会話なんだからマウント取りはやめような…

定員が増え続けると見込んでるってことでいいんかな?

637名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-1onY [39.111.129.176])2019/02/23(土) 19:03:53.85ID:ZazQwAUc0
大学生向けアパートって時点で既に時代から取り残されてるだろう?

そこそこの設備が無いと学生は借りないor借りても1年くらいで大挙する。
賃料的に3万とか4万のボロアパートは生活保護者向けに特化した方がと良いと思う。

>>637
生活保護は、もっと高くできる
受給可能な住宅扶助ギリギリに設定しても、他は嫌がるから、借り手は文句言わない
1人入れると、全体がそうなって荒れるのを受け入れる必要はあるよ

>>628
ありがとうございます。あと6年で返済が終わるのでそれまで頑張ります。ローンが終わってからのお小遣い稼ぎが楽しみだw

とっとと売って融資含めて規模の大きい物件買った方が良い

売買契約しちゃったけどなんとかして手付金を返してもらった上で解除出来ないかな?
ちょっと他にいい条件の物件出てきちゃって。

642名無し不動さん (ワッチョイ 7b3f-1onY [39.111.129.176])2019/02/23(土) 22:40:35.23ID:ZazQwAUc0
>>641
手付け放棄するのが通常の契約じゃないか?

なんか色々大変なんだな…と思って見たww

644名無し不動さん (ワッチョイ 13b8-5fZE [219.1.162.148])2019/02/24(日) 01:56:09.01ID:Vy14OraW0
>>641
あーあるある。というか俺は諦めて手付け済みの物件を昨年末買った。
不動産は出会いとご縁ですわ。

新着レスの表示
レスを投稿する